El Tribunal Supremo (TS) acaba de dictar dos sentencias sobre la cláusula del índice IRPH de las hipotecas el pasado 11 noviembre de 2025. El Tribunal Supremo interpreta la última sentencia del TJUE y establece los criterios para juzgar la posible nulidad de estas cláusulas. Queremos realizar un examen de la Sentencia del TS sobre el IRPH.
La principal conclusión es clara: la nulidad no es automática. Se debe realizar un análisis individualizado de cada caso. BBS Abogados, bufete de Barcelona expertos en IRPH desde 2013, analizamos en detalle estas directrices. Nuestro despacho, cuenta con la primera sentencia dictada en Catalunya y de las primeras de España en 2013
¿Que pasará a partir de ahora?
La Sentencia TS IRPH es la respuesta del Tribunal Supremo al TJUE. El TS es quien debe analizar la sentencia europea y dictar una «hoja de ruta» sobre cómo debe aplicarse la ley en España en cada caso. Su interpretación es crucial.
No podemos señalar una conclusión definitiva e inamovible hasta pasado un tiempo. Veremos cómo el TS interpreta la sentencia del TJUE a medida que vaya dictando muchísimas sentencias pendientes.
El TS Fija Requisitos para Declarar la Nulidad: Examen de las Sentencias del TS sobre el IRPH
El Tribunal Supremo deja claro que hay que estudiar cada caso individualmente. Esta postura cierra la puerta a una nulidad automática de todos los contratos vinculados a este índice.
El Alto Tribunal responde así tras los pronunciamientos del Tribunal de Justicia de la UE (TJUE) en 2023 y 2024. Analizamos el contenido de estas dos sentencias tan relevantes. La clave del litigio no es la legalidad del índice, sino la transparencia en su comercialización.
Hipotecas con IRPH: El Tribunal Supremo Dice «No» a una Nulidad Automática
La principal conclusión de las dos sentencias es que el simple uso del IRPH como índice de referencia en un préstamo hipotecario no es motivo en sí mismo para su nulidad. Utilizar este índice de referencia no es ilegal. Por ello, debemos atender a las circunstancias en que se firmó la hipoteca, así como a su contenido. Esto es fundamental para decidir si su comercialización y redacción pasan los filtros de legalidad pertinentes.
La Sala asegura que «no cabe una solución unívoca sobre la abusividad de la cláusula del interés variable referenciada al IRPH, puesto que dependerá del examen individualizado en cada caso, conforme a la prueba practicada».
Criterios Clave para la Valoración de la Abusividad en el Examen de las Sentencias del TS sobre el IRPH
El TS establece parámetros muy definidos para determinar cuándo una cláusula es abusiva. En el examen de las sentencia del TS sobre el IRPH stos criterios se centran en el control de la transparencia.
Valoración en el Momento Contratación: Circunstancias Concurrentes
- La valoración de la abusividad debe hacerse en el momento de la contratación del préstamo.
- Para determinar el carácter abusivo de una cláusula se han de tener en cuenta todas las circunstancias concurrentes en ese momento.
Desequilibrio Económico: Comparación del Tipo de Interés Efectivo
- La existencia eventual de un desequilibrio en detrimento del consumidor depende esencialmente no del propio índice de referencia, sino del tipo de interés que resulta efectivamente de esta cláusula.
- «Se han de tomar en consideración no solo los valores del índice de referencia, sino también el diferencial aplicado contractualmente a ese índice, con el fin de comparar el tipo de interés efectivo resultante con los tipos de interés habituales del mercado», asegura el Supremo.
- Se debe comparar el tipo efectivo de los intereses ordinarios resultante de la aplicación de la cláusula que establece como índice de referencia el IRPH. Se confrontará con el tipo efectivo de esos intereses resultante con los métodos de cálculo generalmente aplicados.
- Entre otros, se comparará con los tipos de interés aplicados en el mercado en la fecha en que se celebró el contrato de préstamo en cuestión a un préstamo de un importe y una duración equivalentes.
Comparación Resultante de Sumar el Diferencial
- La comparativa debe ser uniforme: se han de comparar los tipos de interés resultantes de sumar al índice de referencia de que se trate, el diferencial.
- Esta comparación no puede limitarse a confrontar el IRPH aplicable en el momento de suscribir el préstamo con el Euríbor aplicable en dicho momento. Si bien hasta noviembre de 2008, el valor del IRPH y del Euríbor había sido similar, los diferenciales aplicados eran distintos y condicionaban el resultado final.
- Los diferenciales eran menores en los préstamos referenciados al IRPH. Por ello, no es correcto hacer una comparación entre el tipo resultante de aplicar al índice IRPH el diferencial pactado, y el resultante de sumar al Euríbor ese mismo diferencial. Se carece de datos para conocer cuál hubiera sido el diferencial que se le habría aplicado al préstamo si se hubiera referenciado al Euríbor.
- Sí puede resultar pertinente para esta comparativa, el interés fijo pactado por las partes para un primer periodo.
Uso de Estadísticas Públicas para Comparar con Euríbor del Momento Contratación
El TS habilita el uso de varias fuentes estadísticas para la comparación con los intereses habituales del mercado:
- Tipo medio de préstamos hipotecarios para las Entidades de crédito en la zona euro (a partir de octubre de 2012).
- Tipos sintéticos de interés de nuevas operaciones del Banco de España (disponible desde enero de 2003, permite conocer el tipo sintético mensual).
- Estadísticas de hipotecas del Instituto Nacional de Estadística (INE), en el apartado ‘Tipo de interés de las hipotecas’.
La Desproporción Debe Ser Muy Evidente
- La comparación del tipo de interés efectivo resultante de aplicar al IRPH el diferencial pactado con los tipos de interés habituales del mercado «no puede limitarse a una mera comparación numérica».
- El hecho de que de la comparación resulte que el interés del préstamo por referencia al IRPH sea más elevado que el tipo medio de las hipotecas no significa per se que la cláusula sea abusiva.
- Para apreciar la abusividad, sin incurrir en un control de precios, la desproporción debe ser muy evidente.
- La valoración del riesgo y demás características de la operación (solvencia del deudor, calidad de las garantías, plazo, cuantía, vinculación del cliente, contratación de otros productos) determina el diferencial aplicado.
- Además, es necesario que haya un desequilibrio importante entre los derechos y las obligaciones de las partes, en detrimento del consumidor.
Hipotecas Anteriores a 2007 y Cuantía Inferior a 150.000 Euros: Consecuencias del examen sentencia TS Irph
- Firmadas antes de diciembre 2007 y menos de 150.000 € (25 millones de pesetas): Una antigua norma del Banco de España (Circular de 1994) obligaba a los bancos a informar de manera especial y a aplicar un diferencial negativo. Pero solo para préstamos de menos de 150.000 euros. Se deben comprobar las circunstancias relativas a la entrega del folleto y al diferencial negativo.
- Firmadas después de diciembre 2007 (sin límite de importe): La obligación de informar claramente y aplicar un diferencial (o explicar la necesidad de este) se amplió a todos los préstamos, independientemente de la cuantía.
La clave de su reclamación siempre ha sido la misma: la falta de transparencia. Si el banco falló en cualquiera de estas obligaciones de información, la cláusula puede ser considerada abusiva. Su reclamación será favorable si ha quedado demostrada la falta de transparencia del banco.
Control de Transparencia Reforzado: Folletos y Diferencial Negativo en el examen de las sentencias del TS sobre el IRPH
Para que una cláusula no sea considerada abusiva, debe superar el control de transparencia. El examen Sentencia TS IRPH, establece criterios específicos sobre la información que el banco debía proporcionar al consumidor.
Marco Normativo Aplicable y Mención de la Circular 8/1990
- Se comprobará el cumplimiento del régimen jurídico del préstamo, especialmente la Orden de 5 de mayo de 1994 y la Circular 5/1994, de 22 de julio (que modifica la Circular 8/1990), y la normativa posterior.
- Para los préstamos que, por su fecha o cuantía, quedaron fuera del ámbito de aplicación de la Orden de 5 de mayo de 1994 (anteriores a diciembre de 2007 y en los que el capital excediera de 150.253,03 euros), se comprobará solo la normativa general sobre condiciones generales de la contratación y consumo.
Entrega del Folleto Informativo y el Diferencial Negativo
- Solo en los préstamos sometidos a la Orden de 1994 (generalmente los firmados después de diciembre de 2007 y los de cuantía inferior a 150.000 euros anteriores a esa fecha), será necesario comprobar las circunstancias relativas a la entrega del folleto previsto en su Anexo I-3 y al diferencial negativo mencionado en la Circular 5/1994.
- La omisión de una referencia concreta al ‘diferencial negativo’ resultará irrelevante si la información incluía la referencia a la Circular 5/1994. En caso de existir una primera franja temporal a tipo fijo, si se indicaba la TAE aplicable a ese primer periodo, o si se mencionaba cualquier otra referencia al concepto TAE.
- No será suficiente la sola mención de la Circular 8/1990 para estos efectos.
BBS Abogados: Abogados de Barcelona Expertos en IRPH. Examen de las Sentencias del TS sobre el IRPH, de noviembre 2025.
BBS Abogados, abogados de Barcelona expertos en IRPH desde 2013, ha estado a la vanguardia de este litigio desde sus inicios. BBS Abogados obtuvo la primera sentencia dictada en Catalunya y de las primeras de España que declaraba la nulidad del IRPH.
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