La preocupación principal de cualquier deudor que contempla acogerse a la Ley de la Segunda Oportunidad (el procedimiento concursal de persona física) es la posible pérdida de su vivienda.
¿Cómo conservar la vivienda mediante la Ley de Segunda Oportunidad?
La gran preocupación es si se pierde la vivienda. La conservación de la vivienda con la Ley de Segunda Oportunidad es posible bajo ciertas circunstancias, aunque no es el camino automático.
La regla general en un proceso concursal es la liquidación de todos los activos, muebles e inmuebles, para satisfacer a los acreedores. No obstante, permite excepciones. La conservación de la vivienda con Segunda Oportunidad es factible.
Naturaleza del inmueble en el proceso concursal y la conservación de la vivienda Segunda Oportunidad.
El tratamiento de un inmueble en la vía concursal depende directamente de su situación jurídica y su uso. Distinguir estas categorías resulta esencial para entender si se puede conservar la vivienda.
Tipos de Inmuebles Destinados a Vivienda
- Vivienda de Propiedad ya Pagada: No tiene hipoteca o carga crediticia asociada.
- Vivienda Hipotecada en Garantía: Afectada por un préstamo hipotecario que aún está en curso. Es la situación más frecuente.
- Vivienda Arrendada: El deudor es inquilino y paga una cuota de alquiler; no pertenece a su patrimonio concursal.
- Vivienda en Usufructo o Uso y Habitación: La propiedad pertenece a un tercero (nuda propiedad), pero el deudor tiene derecho a residir en ella. No se liquida la propiedad del deudor porque no la tiene.
Uso del Inmueble y su Relevancia
El uso que el deudor da al inmueble influye decisivamente en su tratamiento concursal:
- Vivienda Habitual: Es la residencia principal del deudor. La ley muestra mayor sensibilidad hacia su Conservación Vivienda Segunda Oportunidad.
- Segunda Residencia: Inmueble para uso vacacional o estancias cortas.
- Inmueble de Inversión o Patrimonio: Adquirido como inversión, recibido en herencia o alquilado a un tercero.
- Inmueble Usado en la Actividad: Afecto a la actividad económica del deudor, ya sea total o parcialmente.
Lo habitual es que todos los demás inmuebles se liquiden, incluyendo segundas residencias o bienes de inversión, puesto que no gozan de la especial protección de la vivienda habitual.
¿Cuando se pierde la vivienda? : La conservación de la vivienda en la Ley de Segunda Oportunidad
El fin primario del concurso es la satisfacción de los créditos pendientes. Consecuentemente, el destino más habitual de los activos del deudor es su enajenación.
Liquidación Ordinaria de la Masa Activa
La Ley de la Segunda Oportunidad, en su fase de liquidación, ordena la venta de los bienes del deudor que no sean inembargables o necesarios para su actividad. Esta venta se realiza para obtener liquidez y pagar a los acreedores.
- Venta de la Vivienda Habitual: Aunque sea la residencia habitual, el destino más común es la venta ordenada o la dación en pago.
- Cesiones o Daciones para Pago: La normativa prevé la dación en pago (extingue completamente el crédito) o la cesión para pago (se vende el bien, se salda la deuda con el precio y se devuelve el remanente) de bienes afectos a garantías reales (hipotecas). El acreedor o la Administración Concursal la solicitan.
- Inmuebles Hipotecados que se Ejecutan antes de la Liquidación: Si el inmueble está hipotecado y no se suspende la ejecución (por no ser necesario para la actividad), el acreedor hipotecario puede ejecutar su garantía si transcurre más de un año sin apertura de la liquidación.
Situaciones Durante el Proceso Judicial: Venta Antes de la Liquidación
La pérdida del inmueble puede ocurrir en momentos previos a la fase de liquidación formal:
- Enajenación Autorizada por el Juez: El Juez del Concurso puede autorizar la venta antes de la liquidación durante el proceso judicial de bienes no necesarios para la actividad.
- Ventas Directas de Bienes Afectos a Créditos: El Juez puede permitir la venta directa de inmuebles con hipoteca si la oferta supera el precio mínimo pactado o, excepcionalmente, el valor de mercado.
Situaciones de conservación de la vivienda con la Ley de Segunda Oportunidad y Excepciones a la Venta
Pese a la regla de liquidación, existen situaciones en que se puede conservar la vivienda si es residencia habitual, tanto temporalmente como de forma definitiva, lo cual facilita la Conservación Vivienda Segunda Oportunidad.
1. Inmueble que No es Preciso Liquidar por Insuficiencia de Valor
Un deudor puede conseguir la Conservación de la vivienda temporalmente y, en ocasiones, definitivamente, cuando la venta del inmueble no resulta beneficiosa para los acreedores. Esto ocurre en los siguientes supuestos, que nuestros Juzgados y Tribunales ya han admitido:
- Carga Hipotecaria Superior al Valor de Mercado: El valor de la hipoteca (principal e intereses) es superior al valor de mercado de la vivienda. Por ejemplo, una deuda pendiente de 80.000 € sobre una vivienda valorada en 60.000 €. La venta no genera sobrante para los acreedores concursales.
- Inexistencia de Beneficio Económico: La venta no produce un ingreso suficiente para cancelar la deuda o no repercute un beneficio para los acreedores.
- Costes de Enajenación Elevados: Los costes de la realización o enajenación del inmueble son tan altos (reformas necesarias, cargas) que empeoran la situación económica del concurso.
Si concurre esta situación, el deudor debe continuar haciendo frente a las cuotas hipotecarias. Si no se cumple con el pago de la hipoteca, el inmueble se integrará en la masa activa para que el acreedor hipotecario pueda resarcirse.
2. La Vía del Plan de Pagos para la Conservación de la vivienda en la Segunda Oportunidad
Características del Plan de Pagos
El Plan de Pagos es una de las opciones para que las personas físicas (particulares y autónomos) obtengan la Exoneración del Pasivo Insatisfecho (EPI):
- Duración Extendida: La Ley Concursal establece que la duración del plan es de cinco años si se opta por no liquidar la vivienda habitual del deudor o su familia. En el resto de casos, son tres años.
- Compromiso de Pago Fraccionado: El deudor se compromete a pagar de forma fraccionada una parte de la deuda exonerable, detallando los ingresos y recursos que destinará a estos pagos, además de los gastos obligados (supervivencia, hipoteca, etc.).
- Exclusión de Deuda: El resto de la deuda exonerable se excluye del plan, logrando una exoneración provisional al aprobarse el plan y definitiva al cumplirlo.
- Mantenimiento del Préstamo Hipotecario: Permite recalcular los pagos del préstamo hipotecario y exonerar parte de la deuda pendiente que no está cubierta por la garantía, facilitando que el deudor siga asumiendo la hipoteca.
Así, si el deudor cumple con el Plan de Pagos, puede:
- Conservar la vivienda habitual al mantener el pago de la parte hipotecaria.
- Evitar la liquidación de sus bienes, aunque haya aceptado enajenar algunos para reducir las cuotas del plan.
3. Conservación Temporal de la vivienda con la Ley de Segunda Oportunidad.
Existen otros escenarios que posibilitan la Conservación de la vivienda temporalmente
- Suficientes Bienes en el Patrimonio: Si el patrimonio incluye otros bienes embargables que son suficientes para saldar las deudas sin necesidad de vender la vivienda habitual.
- Inmueble Necesario para la Actividad: Se suspende la ejecución hipotecaria si el inmueble resulta ser necesario para la actividad económica del deudor.
- Acuerdo de Mantenimiento: El mantenimiento del inmueble se pacta con los acreedores mediante un Convenio, plan de continuación o Plan de Pagos, siempre que cumpla con los requisitos legales.
- Desinterés del Acreedor Hipotecario: El acreedor hipotecario prefiere mantener la operación vigente, siempre que el deudor cumpla con los pagos, y no inicia o continúa la ejecución.
- Otras Cargas o Escaso Valor: Si el inmueble presenta cargas (arrendamientos, usufructos) o un estado de deterioro que requiere reformas costosas, su venta se hace poco atractiva.
Consecuencias de la Imposibilidad de Pagar la Hipoteca
La capacidad de pago del préstamo hipotecario es el factor más decisivo para la Conservación Vivienda Segunda Oportunidad.
Necesidad de Venta y Alquiler Social
Si el deudor no puede afrontar las cuotas de la hipoteca, el acreedor hipotecario tiene la capacidad de ejecutar la garantía. En este caso, si no se puede pagar la hipoteca hay que vender la vivienda y solicitar un alquiler social si se cumplen los requisitos establecidos en la normativa específica (como el Código de Buenas Prácticas Bancarias).
Factores que Favorecen la Liquidación
La decisión de enajenar la vivienda dependerá de factores que convengan a los fines del procedimiento:
- Valor Superior a la Deuda: Si el valor de mercado de la vivienda es muy superior a la deuda hipotecaria pendiente, se venderá o ejecutará para que el sobrante pague otras deudas.
- Deuda Elevada con Imposibilidad de Pago: Si el deudor no puede seguir cubriendo la deuda hipotecaria y el valor de la vivienda la cubre, al acreedor le convendrá ejecutar y vender. Una dación en pago puede ser una solución razonable para el acreedor en caso de adquisición reciente con deuda alta.
Factores que Desincentivan la Liquidación para la conservación de la vivienda con la Ley de Segunda Oportunidad
Por el contrario, la enajenación resulta poco razonable para el acreedor si:
- La cuota hipotecaria es muy inferior a cualquier alquiler alternativo, lo que supondría una carga mayor para el deudor y dificultaría el pago a otros acreedores.
- El estado del inmueble obliga a reformas importantes, abaratando sustancialmente su precio de mercado.
Más información
· Cómo Conseguir Segunda Oportunidad
· Guia Práctica Segunda Oportunidad
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Si desea más información sobre este procedimiento puede consultar nuestra página sobre Ley de Segunda Oportunidad.
