La adquisición de una vivienda no entregada comprada «sobre plano» es una situación de gran incertidumbre y perjuicio para el comprador. En España, la jurisprudencia del Tribunal Supremo (TS) ha establecido un sólido marco de protección.
Esta guía, redactada por BBS Abogados expertos en Derecho Inmobiliario, Bancario y Financiero, resuelve la intención de un usuario que busca información crucial sobre la sentencia del TS y las vías para reclamar la devolución de su dinero ante la vivienda no entregada
¿Qué Implica Comprar Viviendas Sobre Plano?
La compra de una vivienda no entregada sobre plano se define como la adquisición de una propiedad en el futuro. El comprador abona cantidades a cuenta del precio antes de que la construcción esté terminada, o incluso antes de que se haya iniciado. Este mecanismo implica un riesgo inherente: la futura vivienda no entregada podría no llegar a construirse o no entregarse en el plazo pactado.
Históricamente, muchas promociones fracasadas han dejado a los compradores sin la propiedad y sin el dinero entregado. El motivo principal ha sido la falta de solvencia del promotor o cooperativa, a menudo en el marco de crisis inmobiliarias y financieras.
La Ley de Protección al Adquirente: Un Escudo Legal
Para proteger al comprador de la vivienda no entregada, la normativa española (inicialmente la Ley 57/1968, hoy recogida en la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, LOE) impone dos obligaciones fundamentales al promotor:
- Garantía de Devolución: El promotor debe garantizar la devolución de las cantidades anticipadas más los intereses legales. Esto se hace mediante un seguro de caución o un aval bancario que cubra los anticipos en caso de incumplimiento de la construcción o la entrega en el plazo pactado.
- Cuenta Especial: Las cantidades entregadas a cuenta deben depositarse en una cuenta bancaria separada y especial para esa promoción.
Responsabilidad del Promotor o Cooperativa ante una Vivienda No Entregada
La primera responsabilidad recae siempre sobre quien vende la futura vivienda no entregada: el promotor o la cooperativa. El incumplimiento del contrato de compraventa, que incluye la falta de entrega en plazo, es la causa fundamental de la acción de reclamación.
Causas Típicas del Incumplimiento Contractual
Los compradores de una vivienda no entregada pueden resolver el contrato y reclamar su dinero por diversas causas:
- Incumplimiento de Plazos: El promotor no entrega la vivienda no entregada en la fecha límite acordada en el contrato. Esta es la causa más frecuente.
- Paralización de la Obra: La construcción se detiene sin una justificación legal o técnica que lo ampare.
- Defectos de Calidad: La vivienda no entregada presenta graves defectos de calidad o difiere sustancialmente de lo pactado.
- Falta de Licencias: La vivienda no entregada carece de la preceptiva Licencia de Primera Ocupación o de Cédula de Habitabilidad en el momento de la entrega.
- Cargas No Pactadas: La vivienda no entregada se entrega con cargas no pactadas, como embargos o hipotecas.
Si se produce cualquiera de estos supuestos, el comprador tiene derecho a la resolución del contrato y a la devolución total de las cantidades anticipadas, más los intereses legales.
La Responsabilidad Bancaria por las Cantidades Pagadas por los Compradores
La novedad jurisprudencial más relevante para los afectados por una vivienda no entregada es la que extiende la responsabilidad a las entidades bancarias. La Ley estableció la obligación del promotor de garantizar las sumas, pero también la obligación del banco de supervisar esta garantía.
La Doctrina del Tribunal Supremo sobre Vivienda No Entregada
La jurisprudencia del Tribunal Supremo (a partir de la Sentencia de 21 de diciembre de 2015) ha sido concluyente. La entidad bancaria donde el promotor abría la cuenta para recibir los anticipos por la vivienda no entregada tiene una responsabilidad propia e independiente.
La entidad bancaria será responsable de la devolución de las cantidades si no exigió al promotor:
- La apertura de una cuenta especial y separada para los fondos de esa promoción.
- La constitución de la correspondiente garantía (aval o seguro) que cubriese los anticipos.
Es decir, si las cantidades fueron ingresadas en una cuenta del promotor, y el banco no verificó que existía la garantía obligatoria, la entidad bancaria responde directamente al comprador de la vivienda no entregada. Esta doctrina protege al comprador frente a la insolvencia del promotor. Se trata, por lo tanto, de una responsabilidad de naturaleza legal.
Requisitos para la Reclamación por Vivienda No Entregada
Para que el comprador de la vivienda no entregada pueda dirigir la reclamación contra el banco, deben concurrir los siguientes criterios, tal como establece la jurisprudencia:
- Entrega de Cantidades a Cuenta: Deben haberse entregado cantidades a cuenta del precio, antes de la edificación o durante la misma.
- Ingreso en Cuenta del Promotor: Estas cantidades tienen que haberse ingresado en una cuenta bancaria designada por el promotor. No es necesario que fuese la cuenta especial que la ley exigía.
- Incumplimiento del Contrato: Se produce la no entrega de la vivienda no entregada o el incumplimiento del plazo pactado.
- Ausencia de Garantía: El promotor no constituyó o no entregó al comprador el aval o seguro de caución que cubría las cantidades entregadas.
Asimismo, procede la reclamación en el caso de cooperativas de vivienda, dado que la Ley asimiló la figura de los gestores o la propia cooperativa a la del promotor.
Plazo para Reclamar la Devolución de la Vivienda No Entregada
El plazo para ejercitar la acción de reclamación es un punto crucial que debe ser analizado.
Situación Actual del Plazo de Prescripción
Actualmente, tras la reforma del Código Civil (CC) operada en octubre de 2015, el plazo de prescripción general para las acciones personales se redujo a cinco años (Art. 1964 CC).
- Acciones Nacidas Antes del 7 de Octubre de 2015:
- Si el plazo de 15 años (antiguo CC) no había finalizado antes de esta fecha, el plazo máximo para reclamar finalizó el 7 de octubre de 2020.
- Es imprescindible verificar que la acción no haya prescrito ya.
- Acciones Nacidas Después del 7 de Octubre de 2015:
- El plazo para reclamar es de cinco años desde que se produce el incumplimiento del promotor (por ejemplo, desde la fecha de entrega incumplida).
La fecha de inicio del cómputo se establece cuando el perjudicado tiene conocimiento del incumplimiento, lo que generalmente se fija en la fecha en que el promotor debió entregar la vivienda no entregada y no lo hizo. Es indispensable consultar un abogado experto de Barcelona para determinar el plazo exacto en cada caso
¿Solo se Puede Reclamar si la Construcción no se Finaliza?
No, la acción de resolución del contrato por la vivienda no entregada no se limita a los casos de construcción no iniciada o paralizada.
Otros Incumplimientos Relevantes:
- Entrega Fuera de Plazo: El simple retraso en la entrega de la vivienda no entregada, si es relevante, permite la resolución del contrato, aunque la obra se acabe finalizando. El retraso debe ser de la suficiente entidad para frustrar el fin del contrato.
- Vivienda Sin Licencias: La entrega de una vivienda no entregada sin las licencias necesarias (Primera Ocupación) impide su uso legal. Esto se considera un incumplimiento grave.
- Entrega con Cargas: La entrega de la vivienda no entregada con hipotecas o embargos no pactados es causa de resolución.
- Incumplimiento Defectuoso: Siempre que la vivienda no entregada no se entregue de forma efectiva y ajustada a lo pactado (por ejemplo, vendida a un tercero, o con graves defectos), se puede reclamar.
BBS Abogados, con más de 30 años de experiencia, es un despacho de abogados de Barcelona experto en Derecho Inmobiliario, Bancario y Financiero.
