Introducción: Abogados especialistas en defectos en la construcción
Cuando una vivienda o edificio presenta grietas, filtraciones o fallos estructurales, surge una cuestión esencial: ¿quién responde por los defectos en la construcción y cómo se reclaman?
En BBS Abogados, nuestros abogados expertos en defectos en la construcción asesoran a propietarios, comunidades, constructores y promotores en la defensa de sus derechos ante defectos estructurales o vicios ocultos que pueda tener el inmueble.
Qué es un vicio oculto en la construcción
El vicio oculto es un defecto que no puede detectarse a simple vista en el momento de la compraventa o entrega de la vivienda.
De acuerdo con el artículo 1484 del Código Civil, el vendedor está obligado al saneamiento por los defectos ocultos que hagan el bien impropio para su uso o disminuyan de tal modo dicho uso que, de haberlo conocido el comprador, no lo habría adquirido o habría pagado un precio inferior.
En el ámbito inmobiliario, los vicios ocultos pueden derivar de fallos en la estructura, humedades persistentes, filtraciones, defectos en la instalación eléctrica o de fontanería, o incluso el uso de materiales inadecuados.
Qué no es un vicio oculto según nuestros Abogados expertos en defectos en la construcción
Daños visibles o conocidos
No se consideran vicios ocultos aquellos defectos que el comprador puede ver o conocer antes de firmar el contrato.
Por ejemplo, una pared con grietas visibles o un suelo con levantamientos notables no pueden reclamarse como ocultos.
Daños por uso o mantenimiento deficiente
Tampoco se incluyen los daños provocados por el uso indebido o el mantenimiento inadecuado del inmueble.
El Código Civil excluye los defectos que surgen después de la entrega y que no existían en el momento de la compraventa
Responsabilidad por defectos en la construcción
La Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999, de 5 de noviembre) regula la responsabilidad de los agentes que intervienen en el proceso constructivo.
El artículo 17 LOE distingue tres tipos de defectos y fija diferentes plazos de garantía:
- Defectos estructurales o de cimentación → garantía de 10 años.
- Defectos de habitabilidad → garantía de 3 años.
- Defectos de acabado o terminación → garantía de 1 año.
Los daños estructurales afectan directamente a la resistencia mecánica y estabilidad del edificio (cimientos, vigas, forjados o muros de carga).
El promotor, arquitecto, constructor, director de obra y director de ejecución pueden ser responsables individualmente o solidariamente, según el grado de participación en el daño.
Plazo para reclamar los defectos de construcción
El plazo de garantía de la LOE comienza desde la firma del acta de recepción de la obra.
Si el defecto aparece dentro de ese período, el propietario dispone de 2 años para reclamar desde que se manifiesta el daño (art. 18 LOE).
En cambio, para vicios ocultos en una compraventa entre particulares, el plazo de reclamación es de 6 meses desde la entrega del bien, conforme al artículo 1490 del Código Civil.
Por tanto, resulta fundamental actuar con rapidez y solicitar informe pericial en cuanto se detecten los daños, a fin de interrumpir la prescripción y conservar la prueba.
Qué pueden reclamar los Abogados expertos en defectos en la construcción
Vivienda nueva
En las viviendas de obra nueva, la LOE impone al promotor la obligación de responder por los daños materiales que afecten a los elementos estructurales.
El propietario puede reclamar:
- La reparación de los daños.
- La sustitución o reconstrucción de elementos afectados.
- La indemnización económica por daños y perjuicios.
Vivienda de segunda mano
Cuando se trata de una vivienda de segunda mano, el comprador puede ejercitar las acciones:
- Redhibitoria (resolución del contrato y devolución del precio).
- Quanti minoris (reducción proporcional del precio).
Estas acciones están reguladas en los artículos 1486 y siguientes del Código Civil.
En BBS Abogados analizamos la documentación, valoramos la viabilidad del caso y, si procede, interponemos la demanda judicial por defectos en la construcción conforme a los artículos 1101 y 1484 del Código Civil, y al artículo 17 de la LOE.
En BBS Abogados, tenemos una experiencia de más de 25 años. Tf. +34 93 760.53.77. Mail: bbsabogados@bbsabogados.com
