La cesión de remate permite que el ejecutante de una subasta judicial transfiera su derecho de adquisición a un tercero antes de que se dicte el decreto de adjudicación definitivo. Dado que intervienen plazos procesales estrictos, la intervención de abogados para la cesión remate resulta imprescindible para garantizar la seguridad jurídica de la operación.
¿Qué es la cesión de remate en el procedimiento de apremio?
El ejecutante, generalmente una entidad bancaria que ha instado la subasta de un inmueble, resulta adjudicatario del bien. Sin embargo, antes de que el Letrado de la Administración de Justicia (LAJ) dicte el decreto final, el ejecutante opta por «ceder» ese derecho de compra a un tercero llamado cesionario.
Este tercero se coloca en la posición del adjudicatario original. Por tanto, el cesionario adquiere el inmueble directamente del juzgado. Este proceso evita que el banco deba inscribir la propiedad a su nombre para luego venderla, simplificando la cadena de transmisión.
¿Por qué es rentable acudir a la cesión de remate?
La rentabilidad reside principalmente en el ahorro de costes y en el acceso a activos por debajo del valor de mercado.
- Ahorro fiscal: El banco no llega a ser dueño formal, por lo que se ahorra el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el IVA de la primera transmisión. Ese ahorro suele repercutir en un mejor precio para el comprador final.
- Acceso exclusivo: Muchas de estas oportunidades no llegan a los portales inmobiliarios convencionales. Solo mediante la negociación directa con el ejecutante y el asesoramiento de abogados para la cesión remate, se accede a estos activos.
- Márgenes de beneficio: Al adquirir el bien al precio del remate judicial más una comisión o sobreprecio pactado, el coste final suele ser inferior al valor de tasación actual.
Pasos esenciales para formalizar una cesión de remate exitosa
Requiere seguir unos pasos procesales rigurosos ante la oficina judicial:
- Reserva de la facultad de ceder: El ejecutante debe participar en la subasta reservándose expresamente el derecho a ceder el remate a un tercero. Sin esta reserva previa, la cesión posterior es nula.
- Negociación del precio: El tercero y el banco acuerdan las condiciones económicas de la cesión.
- Comparecencia ante el LAJ: Ambas partes deben acudir al juzgado. El cedente (banco) manifiesta su voluntad de ceder y el cesionario (comprador) acepta formalmente la adjudicación.
- Pago y consignación: El cesionario debe acreditar el pago del precio del remate o consignarlo en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones del Juzgado.
- Emisión del Decreto de Adjudicación: El juzgado dicta la resolución a favor del cesionario, que servirá como título de propiedad para el Registro.
Plazo: desde cuándo y hasta cuándo se puede ceder el remate
La Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) establece un plazo. La cesión debe realizarse siempre antes de que se dicte el decreto de adjudicación.
Según el artículo 647.3 de la LEC, la cesión debe verificarse antes o simultáneamente al pago del precio del remate. Si tomamos como referencia el artículo 670.1, el mejor postor dispone de 40 días para consignar el precio. No obstante, si el ejecutante solicita la adjudicación por falta de postores (artículo 671), los plazos se acortan considerablemente.
El precio del remate no es lo mismo que precio de cesión de remate
- Precio del remate: Es la cantidad líquida que se ofrece en el juzgado para cubrir la subasta. Es la cifra que consta en el expediente judicial y la que sirve para liquidar la deuda del ejecutado.
- Precio de la cesión de remate: Es el importe total que el tercero paga al banco. Este incluye el precio del remate más la ganancia o «plus» que el banco exige por ceder su posición.
Consecuencias cuando el precio de la cesión de remate sea superior o inferior al valor de adjudicación
Precio de cesión superior al valor de adjudicación
Si el tercero paga más de lo que el banco ofreció en la subasta, el exceso tiene un destino legal claro. Ese remanente debe destinarse a minorar la deuda pendiente del ejecutado. Si tras pagar la deuda principal, intereses y costas sobra dinero, se entregará a los acreedores posteriores o, en su defecto, al dueño original.
Precio de cesión inferior al valor de adjudicación
Esta situación se conoce como «cesión a pérdida». El banco asume que no recuperará todo el valor de la adjudicación. Para el deudor, esta circunstancia es indiferente. La deuda del ejecutado se reduce por el valor de la adjudicación fijado en la subasta, no por el precio inferior pactado privadamente por el banco.
Qué sucede con las cargas posteriores y anteriores: diferencias
Los abogados para la cesión remate deben realizar una comprobación previa del Registro de la Propiedad para entender qué sucede con los gravámenes.
Cargas Anteriores o Preferentes
El cesionario adquiere el inmueble con las cargas que sean anteriores a la hipoteca o embargo que se ejecuta. Esto significa que si existe una hipoteca previa o un embargo de la Seguridad Social anterior, el nuevo dueño deberá hacerse cargo de ellos. Estas cargas no se cancelan con la subasta.
Cargas Posteriores
Todas las anotaciones, embargos o hipotecas posteriores a la que motiva la subasta quedan canceladas. El juzgado emite un mandamiento de cancelación de cargas posteriores. El cesionario recibe la propiedad «limpia» de esas deudas específicas.
Ejemplos prácticos de cesión de remate
Para visualizar la operativa, consideremos los siguientes ejemplos:
- Escenario A: Un banco se adjudica un piso por 100.000 €. Un inversor acuerda con el banco una cesión por 120.000 €. El inversor paga los 100.000 € al juzgado y los 20.000 € restantes al banco como comisión de gestión. El inversor ahorra tiempo y el banco liquida su activo rápidamente.
- Escenario B: La subasta queda desierta. El banco pide la adjudicación por el 70% del valor de tasación (supongamos 150.000 €). Cede el remate a un particular por 155.000 €. El particular adquiere una vivienda valorada en 220.000 €, obteniendo una rentabilidad inmediata vía plusvalía.
BBS Abogados: Especialistas con más de 25 años de experiencia
En operaciones de esta complejidad, la solvencia del asesoramiento es el factor determinante. BBS Abogados cuenta con más de 25 años de experiencia en el sector del derecho bancario e inmobiliario. Y cuenta con abogados para la cesión de remate. Esta trayectoria se ve corroborado por la presencia en medios de comunicación de todo el territorio peninsular.
