La Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, modificó el art. 114 de la Ley Hipotecaria estableciendo un límite a los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, que no podrán ser superiores a 3 veces el interés legal de dinero. Esta limitación no sólo será de aplicación a las hipotecas constituidas con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013 sino también a los intereses sobre préstamos constituidos con anterioridad pero que se devenguen con posterioridad a la misma,así como a los que habiéndose devengado en dicha fecha no hubieran sido satisfechos.
El TJUE ya ha aclarado reiteradamente (Sentencias AsbeekBrusse y de Man Garabito [TJCE 2013, 145] y Unicaja Banco [2015, 4]), que de acuerdo con los arts.6.1 y 7 de la Directiva 93/13 los jueces nacionales están obligados únicamente a dejar sin aplicación la cláusula contractual abusiva, sin estar facultados para modificar el contenido de la misma. Sólo enlos supuestos en los que la declaración de la nulidad de la cláusula abusiva obligaría al juez a anular el contrato en su totalidad, que supondría por tanto un grave perjuicio al consumidor, estará el juez nacional facultado para moderar o sustituir la cláusula abusiva (sentencia Kásler y KáslernéRábai [TJCE 2014, 105]).
Pero atención porqué la obligación de respetar el límite máximo del tipo de interés de demora equivalente a tres veces el interés legal del dinero, no prejuzga en absoluto la apreciación por parte del juez del carácter abusivo de una cláusula por la que se establecen intereses de demora. Es decir, unos intereses de demora inferiores a 3 veces el interés legal del dinero pueden ser declarados abusivos.
El Tribunal Supremo se ha pronunciado muy recientemente en referencia a la valoración de qué constituyen intereses de demora abusivos. Así, en su Sentencia de 8 de septiembre de 2015 el TS declaró que lo determinante consiste en decidir “si hay proporcionalidad entre el incumplimiento del consumidor y la indemnización”, y que para valorar si existe dicha proporcionalidad:
“deben tenerse en cuenta las normas de Derecho nacional aplicables cuando no exista un acuerdo de las partes en ese sentido”.
“el juez nacional debe comprobar si el profesional podía estimar razonablemente que, tratando de manera leal y equitativa con el consumidor, este aceptaría una cláusula de este tipo en el marco de una negociación individual”.
La cuestión no es trivial dado que los intereses de demora están íntimamente conectados a otras cláusulas hipotecarias. Así por ejemplo, en caso de que el prestatario incumpla sus obligaciones de pago, el prestamista puede anticipar el vencimiento inicialmente pactado y exigir el pago de la totalidad del capital pendiente, más los intereses, intereses de demora, comisiones, gastos y costas pactados.
