Esta sentencia revolucionaria de 2 de diciembre de 2025 ha cambiado las reglas del juego. El Tribunal Supremo declara la nulidad de aval hipotecario. Un préstamo de 300.000 € estaba garantizado por una casa valorada en más de 1 millón de euros y, aun así, el banco exigió el aval personal de los padres del prestatario, ambos jubilados.
¿Por qué se declara la nulidad de un aval en esta sentencia?
El núcleo de la decisión judicial es la desproporción. El tribunal entiende que la libertad para contratar tiene límites: la buena fe y el equilibrio. La sentencia declara la nulidad de un aval cuando el banco, actuando con falta de transparencia, impone una carga que no es necesaria para la seguridad de la operación. En este sentido, la fianza solidaria se considera nula porque el riesgo de impago ya estaba cubierto de sobra con la hipoteca.
La valoración sobre la desproporción: Factores clave
La valoración sobre la desproporción, de acuerdo con la doctrina jurisprudencial mencionada, ha de realizarse teniendo en cuenta diversos factores que el banco debió evaluar con rigor antes de la firma.
Factores que determinan la Nulidad Aval por desproporción
Para que un juez decrete la nulidad de aval, es necesario demostrar que el banco abusó de su posición. Según la Sentencia del TS de 2 de diciembre de 2025, los factores determinantes son los siguientes:
1. El Informe de Solvencia y la Capacidad de Pago
La entidad debia de haber hecho un informe de solvencia detallado tanto del prestatario como de los fiadores. En muchos casos, los bancos omiten este paso o lo hacen de forma superficial, simplemente para «acumular nombres» en el contrato. Si el banco no puede demostrar que el aval era indispensable para que la operación fuera viable, estamos ante un indicio claro de abusividad.
2. El importe del préstamo frente a la tasación de la finca
Este es el factor numérico más evidente. En el caso analizado, el importe del préstamo era de 300.000 €, pero la tasación de la finca era de 1.105.822,10 €.
- Es decir, la garantía inmobiliaria valía casi cuatro veces la deuda.
- Con este margen, el banco no corría ningún riesgo real, lo que hace que la fianza adicional sea una imposición injustificada.
3. Responsabilidad Hipotecaria y el límite del 39%
Otro dato técnico crucial es la responsabilidad hipotecaria. En la escritura, esta se fijó en 433.500 €, lo que representa aproximadamente el 39% del valor del inmueble. Si el banco mismo admite que con menos del 40% del valor de la propiedad ya cubre el capital, los intereses y las costas, exigir un aval personal por el 100% de la deuda es, por definición, una garantía desproporcionada.
4. Ausencia de compensación: El tipo de interés
Un factor de justicia contractual es la reciprocidad. Si el cliente ofrece más garantías, el riesgo del banco baja y, por tanto, el precio del préstamo (el interés) debería bajar. En esta sentencia, se recalca que no se ha demostrado que se fijara un menor tipo de interés remuneratorio como compensación a la disminución del riesgo que suponía la hipoteca para el acreedor. El banco se benefició de la seguridad extra sin dar nada a cambio al consumidor.
5. Inexistencia de riesgo de depreciación
El banco suele argumentar que necesita el aval por si la vivienda baja de precio. Sin embargo, en esta sentencia clave, se afirma que tampoco se ha acreditado un riesgo de depreciación del inmueble hipotecado. Sin pruebas de que la finca fuera a perder su valor drásticamente, el aval personal carece de causa legítima.
¿Qué quiere decir «Abusivo» en la Nulidad Aval?
En palabras claras, una cláusula es abusiva cuando el banco «se pasa de la raya». No es simplemente un contrato duro, es un contrato que rompe el equilibrio de forma injusta.
El significado legal de abusivo para declarar la nulidad de un aval
En el contexto de la nulidad de aval, una cláusula es abusiva cuando:
- No ha sido negociada: El banco la pone por defecto y no permite que el cliente la quite.
- Causa desequilibrio: El banco tiene garantías infinitas y el cliente tiene riesgos infinitos.
- Falta de transparencia: No se explicó al avalista que, al ser un aval «solidario», el banco puede ir directamente contra su pensión o su casa antes incluso de intentar subastar la casa del deudor principal.
La desproporción como causa de nulidad de un aval
Se declara la nulidad por abusividad porque el principal más el interés remuneratorio pactado en el contrato no alcanzaría siquiera los 350.000 €. De modo que, ni aun añadiendo los 133.500 € que se contemplan por todos los conceptos (cláusula octava), se alcanzaría siquiera el 50% del valor de tasación. Esta matemática simple demuestra que la contratación de la fianza, lógicamente impuesta por la prestamista, implicó una garantía desproporcionada al riesgo asumido por el acreedor.
Análisis de la Doctrina Jurisprudencial: ¿Cómo se valora la abusividad?
La Sentencia del TS de 2 de diciembre de 2025 establece un protocolo claro para que los jueces valoren la nulidad de aval. No basta con decir que el avalista es una persona mayor o que el banco es grande; hay que aplicar la doctrina jurisprudencial mencionada sobre los factores de desproporción.
La protección del avalista consumidor
Uno de los puntos más brillantes de esta sentencia revolucionaria es que confirma que los avalistas, aunque avalen un préstamo para una empresa (como una SL de un hijo), pueden tener la condición de consumidores.
- Si el avalista no tiene cargos en la empresa ni beneficio económico en la operación, es un consumidor.
- Al ser consumidor, tiene derecho a que el contrato sea transparente y equilibrado.
El cálculo de la «Sobre-garantía»
Para declarar la nulidad de aval, el juez sumará todos los conceptos: capital + intereses de demora + intereses ordinarios + costas judiciales. Si el valor de la vivienda hipotecada supera con creces esa suma, y además existe un aval personal, el juez entenderá que hay una sobre-garantía. En el caso que nos ocupa, la suma de todos los conceptos apenas llegaba a la mitad del valor del inmueble, lo que facilitó la declaración de nulidad.
Resumen de la Sentencia del TS de 2 de diciembre de 2025
Esta sentencia clave se resume en los siguientes puntos que todo avalista debe conocer:
- Hecho: Préstamo de 300.000 € con hipoteca sobre finca de 1,1 millones y aval de jubilados.
- Fallo: Se declara la nulidad del aval por ser una garantía desproporcionada.
- Razón 1: La finca garantizaba por sí sola casi el 400% de la deuda.
- Razón 2: No hubo rebaja de intereses para el cliente a pesar de dar más garantías.
- Razón 3: El banco no demostró que el inmueble fuera a perder valor.
- Resultado: Los avalistas quedan libres de toda carga.
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