Desde BBS Abogados, analizamos los problemas en la compra sobre plano, desde el incumplimiento en los tiempos de entrega, hasta los defectos de construcción, abordando también la importancia del contrato de compraventa, el seguro o aval obligatorio, y las acciones legales posibles.
Riesgos y problemas en la compra sobre plano
- Incumplimientos en los plazos de entrega.
- Cambios unilaterales en diseño, calidades o superficies.
- Fallos constructivos una vez entregada la vivienda.
- Incluso, situaciones más graves como promociones que nunca se inician.
El contrato de compraventa: eje fundamental
- Plazo de entrega.
- Precio final, impuestos incluidos.
- Forma de pago.
- Memoria de calidades.
- Cláusula de penalización por retraso.
- Declaración de existencia de aval o seguro conforme a la Ley 20/2015.
El aval o seguro obligatorio
Desde la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999), y tras la reforma operada por la Ley 20/2015, todo promotor debe garantizar las cantidades entregadas a cuenta mediante seguro o aval bancario. Este debe cubrir desde la firma del contrato hasta la entrega de la vivienda.
En caso de incumplimiento, el comprador puede reclamar directamente al avalista, sin necesidad de que el promotor haya respondido previamente.
Incumplimiento en los plazos de entrega
- El contrato debe fijar con claridad el plazo.
- Debe contener cláusulas de penalización por cada día de retraso.
- Puede reclamarse indemnización por los perjuicios sufridos: alquiler de otra vivienda, trasteros, mudanzas, suministros, etc.
Qué ocurre si nunca comenzaron la obra
Si la promotora no inicia la construcción, estamos ante un incumplimiento esencial del contrato. El comprador puede:
- Resolver el contrato.
- Exigir la devolución de las cantidades abonadas.
- Reclamar intereses legales.
- Reclamar directamente al avalista.
Defectos en las características de la vivienda
1. Desviaciones cualitativas
Diferencias en los materiales o calidades entregadas respecto a lo ofertado. El comprador puede:
- Revisar el contrato y memoria de calidades.
- Reclamar extrajudicialmente al promotor.
- Solicitar peritaje técnico.
- Exigir corrección, rebaja del precio o resolución del contrato (art. 117 y 118 LGDCU).
2. Desviaciones cuantitativas
Diferencias en la superficie real construida o útil. Acciones posibles:
- Medición por técnico independiente.
- Reclamación por incumplimiento contractual.
- Solicitud de rebaja proporcional del precio (art. 119 LGDCU).
Defectos de construcción y Problemas en la compra sobre plano
Una vez entregada la vivienda, pueden aparecer defectos que afectan a su seguridad, funcionalidad o apariencia.
1. Defectos estructurales
Afectan a la estabilidad del edificio (grietas en muros de carga, hundimientos, vicios del cimiento).
2. Defectos de habitabilidad
- Humedades.
- Mal aislamiento térmico o acústico.
- Deficiencias en ventilación.
- Filtraciones o rotura de instalaciones.
Plazo para reclamar: 3 años desde la entrega (art. 17 LOE).
3. Defectos de acabado
- Baldosas mal colocadas.
- Pintura defectuosa.
- Grifería rota o mal instalada.
Plazo para reclamar: 1 año desde la entrega (art. 17 LOE).
Acción legal y responsables
Ante cualquier incumplimiento, el comprador puede:
- Requerir al promotor.
- Exigir cumplimiento o resolución del contrato.
- Reclamar indemnización por daños y perjuicios.
Responsables posibles:
- Promotor: responsable principal frente al comprador.
- Constructor: responde por la ejecución de la obra.
- Arquitecto y arquitecto técnico: responden por defectos del diseño o dirección técnica.
Marco normativo aplicable a los Problemas en la compra sobre plano
- Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE): regula las garantías y responsabilidades.
- Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (LGDCU): artículos 114 a 123.
- Código Civil: arts. 1101, 1124 y concordantes.
- Ley 20/2015: seguro o aval obligatorio para cantidades anticipadas.
