La hipoteca creciente puede parecer, a simple vista, una opción atractiva. No obstante, muchas personas desconocen su verdadero funcionamiento y, sobre todo, los riesgos jurídicos y económicos que entraña. Hay entidades, como UCI, que han realizado muchas hipotecas crecientes. En este artículo desde BBS Abogados cómo cancelar una hipoteca creciente, las bases legales para solicitar su nulidad y analizamos una reciente sentencia en Cádiz que marca un precedente en este tipo de casos.
¿Qué es una hipoteca creciente y cómo funciona?
Una hipoteca creciente es un contrato de préstamo hipotecario en el cual las cuotas mensuales aumentan progresivamente con el tiempo, de acuerdo con un porcentaje pactado (habitualmente entre el 1% y el 2% anual).
Al principio pagas menos, lo cual puede parecer atractivo para jóvenes o personas con ingresos iniciales reducidos. Sin embargo, ese «alivio inicial» tiene trampa: el capital se amortiza más lentamente, lo que significa que pagas muchos más intereses durante los primeros años. Además, el coste total del préstamo aumenta significativamente.
El sistema de amortización genera más carga financiera cuanto más lento es el pago del capital. ¿Resultado? El banco gana más. Tú, probablemente, no.
¿Por qué puede ser nula una hipoteca creciente?
La nulidad de una hipoteca creciente no depende únicamente del tipo de contrato, sino de las cláusulas específicas que contenga y de cómo se hayan presentado al consumidor. Existen varias vías jurídicas para plantear su cancelación:
1. Falta de transparencia
Si el banco no informó claramente al prestatario sobre el funcionamiento real del producto, el contrato puede vulnerar el principio de transparencia material. Este principio exige que el consumidor comprenda con claridad las consecuencias económicas y jurídicas del acuerdo.
2. Cláusulas abusivas
Las condiciones que descompensan gravemente la posición del consumidor pueden ser consideradas abusivas conforme a la Ley de Consumidores y Usuarios. En estos casos, los tribunales pueden anular parcial o totalmente el contrato.
3. Intereses usurarios o anatocismo
Algunas hipotecas crecientes contienen cláusulas de anatocismo: se generan intereses sobre intereses vencidos. Esto ha sido recientemente considerado abusivo y nulo en sede judicial, como veremos a continuación.
¿Qué dice la reciente sentencia de Cádiz?
Una resolución reciente, dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Instrucción nº 6 de Chiclana de la Frontera (Cádiz), ha supuesto un hito.
La sentencia nº 66/2025, de fecha 16 de abril, declaró nula una cláusula que permitía aplicar anatocismo en una hipoteca firmada en 2006 con la entidad Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI).
Fundamentos jurídicos de la nulidad:
- Falta de transparencia: la cláusula no superó el control de transparencia exigido por el TJUE.
- Vulneración de derechos del consumidor: no se explicó el impacto económico de generar intereses sobre intereses vencidos.
- Consecuencia: se ordena eliminar la cláusula y recalcular el cuadro de amortización sin aplicar intereses sobre intereses.
Esta sentencia refuerza la posibilidad de que los consumidores puedan anular hipotecas crecientes o cláusulas abusivas que las encarezcan injustamente.
Cómo cancelar una hipoteca creciente
Sí. Existen múltiples precedentes y fundamentos jurídicos para plantear la nulidad total o parcial de una hipoteca creciente. Pero no todos los casos son iguales. Es imprescindible analizar:
- El contenido del contrato.
- La forma en que se explicó el producto.
- Las cláusulas que afecten al capital, los intereses y la amortización.
- La evolución de las cuotas y el perjuicio económico ocasionado.
Por ello, cada caso requiere un estudio jurídico especializado. No se trata de una reclamación genérica, sino de un procedimiento donde se debe probar el desequilibrio y la falta de información.
¿Qué ventajas tiene anular una hipoteca creciente?
- Eliminar cláusulas que incrementan artificialmente el coste del préstamo.
- Recuperar cantidades abonadas en exceso.
- Recalcular la deuda conforme a un cuadro de amortización justo.
- Obtener seguridad jurídica y financiera a largo plazo.
¿Es recomendable iniciar este proceso?
Sí, especialmente si:
- Tus cuotas han aumentado de forma significativa y constante.
- No comprendiste el funcionamiento real de la hipoteca al contratarla.
- El banco no te facilitó simulaciones reales ni información detallada.
- Sospechas que has pagado más intereses de los debidos.