¿Qué opción nos interesa más si somos propietario? ¿Y si somos comprador?
Tanto el contrato de arras como el contrato de alquiler con opción a compra son contratos previos a la compraventa de un inmueble. Depende de nuestros intereses y circunstancias, nos puede convenir más un contrato u otro. En este artículo se lo explicamos.
¿En qué consiste un contrato de arras?
Aunque existen varios tipos de arras, el objetivo del contrato de arras asegurar que la compraventa se formaliza en la fecha prevista, sin que ninguna de las partes pueda echarse atrás sin asumir unas consecuencias económicas.
Las arras más comunes son las arras penitenciales (art. 1454 CC). Este tipo de arras supone lo siguiente:
- Si el comprador rescinde el contrato, pierde las arras.
- Si el vendedor rescinde el contrato, debe devolver las arras dobladas.
¿Y un contrato de alquiler con opción a compra?
El alquiler con opción a compra es un contrato a través de la cual un inquilino puede vivir en la vivienda en régimen de alquiler, y al finalizar un plazo estipulado, tiene derecho a comprar esa vivienda al precio que se fijó en el mismo contrato. De este precio hay que descontar la cantidad que el inquilino haya estado pagando mensualmente para ese fin.
Es habitual que en este contrato se incluya una prima, que es una cantidad que se abona al arrendador por la concesión de la opción a compra. Normalmente esta prima se descuenta si la compra llega a realizarse, y se pierde si finalmente no se compra.
¿Es mejor un contrato de arras o un alquiler con opción a compra?
Dependerá de las circunstancias de cada caso, y de si somos propietario o posible comprador.
A) Para el propietario
Si somos el propietario y nos interesa mucho vender la vivienda, puede que hayamos perdido el tiempo y ofertas mejores si hacemos un contrato de alquiler con opción a compra y el inquilino al final no quiere comprar. Además, si sube el precio de la vivienda, como ya habrá quedado fijado en el contrato, no podremos aumentarlo.
Por el contrario, el alquiler con opción a compra puede resultar interesante para el propietario si quiere sacar rentabilidad al inmueble desde un primer momento. Además, si a final no se ejecuta al compraventa, se queda con la elevada prima.
Por tanto, si lo que queremos es asegurarnos la venta, por ejemplo para comprar otro inmueble, sin lugar a dudas nos convienen las arras. Si no tenemos prisa, y queremos sacarle una rentabilidad inmediata al inmueble, el alquiler con opción a compra puede ser una buena opción para nosotros.
B) Para el comprador
Para el comprador, el alquiler con opción a compra es una buena opción si está interesado en adquirir el inmueble pero no tiene la liquidez como para pagar unas arras de forma inmediata. Además, lo que paga de alquiler más la prima se descuenta del precio de compra, por lo que con el alquiler no estaría «tirando el dinero». Asimismo, sin finalmente no quisiera comprar, sea por el motivo que sea, no tiene ninguna penalización, solo perderá la prima
No obstante, hay que tener en cuenta que la carga fiscal para el inquilino es importante. Por lo que fiscalmente el arrendamiento con opción a compra será más costoso que las arras.
Conclusión:
El contrato de arras conviene más al vendedor y el contrato de opción de compra conviene más al comprador. El primero le concede a ambas partes la decisión de comprar o vender el inmueble bajo unas determinadas condiciones, mientras que en el segundo solo recae sobre el comprador la decisión de que la compraventa ejecute.
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