Una de las principales preocupaciones de quienes inician un procedimiento para cancelar sus deudas, es que sucede con la vivienda en Ley de Segunda Oportunidad . Aunque la normativa permite cancelar deudas y ofrecer un nuevo comienzo, no siempre garantiza la conservación del hogar.
Desde BBS Abogados queremos informar de algo tan importante que afecta a cientos de persona. El diario El Confidencial publicaba en mayo de este año un caso en que se había conservado la vivienda
Conservación de la vivienda: una posibilidad real pero condicionada
La Ley Concursal (Texto Refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2020) establece dos itinerarios para obtener la exoneración del pasivo insatisfecho (EPI), según el artículo 486 TRLC:
- Con liquidación de la masa activa
- Con sujeción a un plan de pagos
A partir de esta estructura, el tratamiento de la vivienda habitual varía según la vía elegida y la situación económica y patrimonial del deudor.
En la Ley de Segunda Oportunidad, ¿cómo se puede salvar la vivienda?
Análisis para saber : Qué sucede con la vivienda en la Ley de Segunda Oportunidad
Antes de determinar si se puede conservar la vivienda, hay que estudiar tres aspectos fundamentales:
- El valor actual del inmueble respecto al capital pendiente de la hipoteca.
- La capacidad del deudor para continuar pagando la cuota.
- La vía procesal seleccionada: concurso con masa, sin masa o plan de pagos.
Este análisis determinará la viabilidad real de mantener la propiedad sin necesidad de liquidarla.
Concurso sin masa: conservar la vivienda si no tiene valor para los acreedores
¿Qué es el concurso sin masa?
El artículo 37 bis TRLC, letra d), regula la tramitación especial del concurso sin masa. Esta figura se aplica cuando el deudor carece de bienes con valor económico suficiente para cubrir el procedimiento concursal.
En este escenario, se puede conservar la vivienda si su valor es inferior al importe pendiente de la hipoteca, y si el deudor se mantiene al corriente del pago.
¿De qué forma se salva la vivienda?
- No existe interés para los acreedores en ejecutar un bien cuyo valor no cubre la carga hipotecaria.
- El deudor sigue pagando la hipoteca, y el juez puede excluir la vivienda de la liquidación.
- El procedimiento se resuelve con mayor agilidad, y se obtiene la exoneración directamente.
Ejemplo práctico:
Un deudor tiene una vivienda tasada en 150.000 €, pero debe 170.000 € al banco. Si paga puntualmente y no hay otros bienes, puede solicitar el EPI por esta vía y mantener su hogar.
Plan de pagos: una solución para evitar la liquidación y qué sucede con la vivienda en la Ley de Segunda Oportunidad
Cuando la vivienda tiene valor superior a la hipoteca, la mejor alternativa es el plan de pagos previsto en el artículo 497 TRLC.
¿En qué consiste?
Se presenta una propuesta ante el juez para satisfacer parte de las deudas en un plazo de hasta cinco años. A cambio, no se liquida el patrimonio del deudor, incluida su vivienda habitual.
¿Qué requisitos exige?
- Ingresos estables y suficientes.
- Viabilidad económica de las cuotas propuestas.
- Estar al corriente en el pago de la hipoteca.
- Propuesta realista con aprobación judicial.
¿Por qué es útil?
Porque permite al deudor adaptar sus obligaciones a su capacidad económica, evitando la venta de la vivienda. Es la vía más común para conservar el hogar sin necesidad de liquidación forzosa.
Reajuste de cuotas hipotecarias: mecanismo excepcional
La Ley 16/2022 de reforma de la Ley Concursal introdujo una novedad: la posibilidad de solicitar el recálculo de las cuotas hipotecarias, de modo que se ajusten al valor actual de mercado del inmueble.
No obstante, esta alternativa se aplica muy raramente y requiere una negociación con la entidad acreedora y justificación exhaustiva.
Concurso con masa: ¿se puede excluir la vivienda?
Aunque el concurso con masa generalmente implica la liquidación de activos, el juez puede excluir la vivienda si:
- La venta perjudica más que beneficia a los acreedores.
- La hipoteca está al día y el deudor puede seguir pagando.
- La vivienda es la residencia habitual y no existen alternativas razonables.
Se trata de supuestos excepcionales, pero jurídicamente viables.
¿En qué casos no se puede conservar la vivienda? Qué sucede con la vivienda en la Ley de Segunda Oportunidad
Existen situaciones en las que no es posible salvar la propiedad, como:
- Imposibilidad de pagar la hipoteca.
- Inexistencia de cargas sobre el inmueble, lo que permite su venta para satisfacer a los acreedores.
- Oposición fundada de los acreedores al plan de pagos.
En estos casos, la vivienda se incluye en la liquidación y se cancela el resto de la deuda con lo obtenido.
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