Consejos para comprar una vivienda en España si es extranjero
Antes de proceder a la compra de vivienda en España por un extranjero lo primero que hay que hacer es buscar un abogado que defienda sus intereses. Es recomendable contratar los servicios de un abogado puesto que los agentes de propiedad inmobiliaria (API) defienden los intereses del vendedor.
Solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad.
En` primer lugar, antes de firmar la reserva es importante solicitar una nota simple del Registro de la Propiedad. Con esta nota podemos observar las cargas que tiene la finca, la situación en la que se encuentra, quiénes son los propietarios reales, etc. Además, también se pueden saber todas las características de la vivienda necesarias para la compra.
Es imprescindible disponer de NIE.
El problema que existe para los extranjeros es principalmente que para la compra de una vivienda hay que disponer de NIE (Número de Identidad de Extrajeros). Este documento es esencial.
Se puede solicitar por dos vías diferentes:
- Comisaria de policía en España.
- En la embajada o consulado del país donde resida el extranjero.
Actualmente esto es esencial tramitarlo incluso antes de firmar las arras o cualquier documento de reserva, puesto que debido a la situación creada por el Covid hay que solicitar una cita por correo electrónico y los plazos se alargan muchísimo, incluso meses. Por lo tanto es aconsejable que antes de firmar nada se obtenga el NIE.
Otra solución es incluir en los documentos de reserva una cláusula que supedite la compraventa a la obtención de dicho NIE. Y que si no se consigue no se realizará la compraventa y el vendedor deberá devolver la cantidad entregada.
Abrir una cuenta corriente en España.
A parte del NIE, se necesita tener una cuenta abierta en España. Una forma de hacerlo desde otro Estado es otorgando poderes a un abogado.
Lo aconsejamos porque muchas empresas española, en contra de la normativa de la Unión Europea, no aceptan un IBAN que no sea español. Por ejemplo, muchas empresas de electricidad no permiten domiciliar recibos si la cuenta no tiene IBAN español.
Formas de realizar la compraventa: presencial o a distancia.
La compraventa se puede realizar de dos formas:
- Desplazandose el extranjero a España.
- Otorgando poderes al abogado Consiste en que el abogado apoderado acude a una notaría de España.
En el segundo de los supuestos, el notario recibe la transferencia del extranjero, para proceder al pago cuando se firme la compraventa.
Puede ocurrir que el abogado del comprador extranjero se encuentre en una localidad distinta a la del vendedor. Por ejemplo, que el abogado esté en Barcelona y el vendedor sea de Málaga. En este caso, se puede realizar la compraventa «por signo».
La compraventa por signo consiste en que el notario donde se encuentra la parte compradora se comunica con el nostario donde se halla el vendedor. El comprador ( o el abogado apoderado) firma la compraventa y luego el vendedor la ratifica. Así evitamos desplazamientos innecesarios.
Valor de la vivienda.
En cuanto al valor de la vivienda, es importante tener en cuenta que el valor que se tiene que poner en la escritura tiene que ser como mínimo el valor catastral multiplicado por el coeficiente existente en el lugar donde está sita la residencia. Si se escritura por menos valor, hay el riesgo de que exista una sanción por parte de la administración.
Liquidación de impuestos.
Asimismo, habrá que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) , que dependerá de la Comunidad Autónoma. Puede ser del 6% al 10%.
También hay que tener en cuenta que si se adquiere una obra nueva se tendrá que pagar IVA (10%).
Otros documentos necesarios.
También es necesario solicitar otros documentos como:
- El recibo del IBI, donde consta el valor catastral de la vivienda y el nº catastral.
- La cédula de habitibilidad.
- El certificado de eficiencia energética
- Un certificado de la comunidad de propietarios (en caso de propiedad horizontal) conforme el vendedor no tiene deudas con la comunidad.
Por úlitimo, es importante decir que el comprador tiene que ponerse en contacto con el ayuntamiento para hacer el cambio de nombre del IBI, darse de alta de suministros o hacer el cambio de nombre si no se han dado de baja.
Desde BBS Abogados te asesoramos durante todo el procedimiento.
Desde BBS Abogados, le asesoramos y acompañamos durante todo el procedimiento de compra de vivienda en España en caso de que sea extranjero, para que la operación le sea lo más beneficiosa posible. No dude en contactar con nosotros a través del formulario web, llamando al 93 760 53 77 o escribiéndonos a bbsabogados@bbsabogados.com
