Nuestro primer post en este Blog lo queremos dedicar a explicar los cambios de criterio de las Entidades Bancarias a la hora de reclamar los impagos de los préstamos hipotecarios y los efectos de dicho cambio.
Desde finales de 2015, las entidades bancarias comenzaron a replantarse la forma de reclamar los préstamos hipotecarios. Hasta ahora lo más común era que dichas entidades bancarias acudieran a los procedimientos de ejecución hipotecaria, pues este había sido configurado por el propio legislador para “ventilar” de forma rápida y eficiente las garantías vinculadas a los préstamos.
Sin embargo, las entidades bancarias comenzaron a toparse con diversas dificultades a la hora de reclamar estos préstamos hipotecarios debido a que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea declaró nula por abusiva, la cláusula que permitía a las entidades acudir a las procedimientos de ejecución hipotecaria. Estamos hablando de la denominada cláusula de “Vencimiento anticipado” configurada en la gran mayoría de casos en las cláusulas (o pactos) séptima o sexta.bis de la escritura de préstamo hipotecario.
¿En qué me afecta la cláusula de vencimiento anticipado?
Prácticamente la totalidad de los préstamos hipotecarios contiene esta cláusula/pacto que permite a las entidades bancarias “dar por resuelto el préstamo” ante continuos impagos de las cuotas. Esto se traduce en la siguiente situación:
Si de un préstamo de 300.000.-€ has amortizado 50.000.-€ pero has comenzando a impagar cuotas, el banco dará por resuelto el préstamo y te reclamara las cuotas impagadas y el capital pendiente de amortizar, es decir un total 250.000.€.
¿Cómo identificar si me han aplicado el vencimiento anticipado?
- El primer indicio para averiguar si te han aplicado el vencimiento anticipado es el cierre de la cuenta a partir de la cual amortizabas las cuotas del préstamo hipotecario. Dicho cierre afecta además al acceso por plataforma web a dicha cuenta.
- El segundo indicio, es recibir una carta de una empresa gestora de tú reclamación. Las entidades bancarias en numerosas ocasiones externalizan la interposición de procedimientos hipotecarios a despachos de abogados. En dicha carta se comunica que se ha dado por resuelto el préstamo y te determinan la cantidad que se reclama para que efectúes el pago de la misma en un plazo extremadamente breve, una semana o un mes.
¿Qué supone que el TJUE haya declarado la nulidad por abusividad de dicha cláusula de vencimiento anticipado?
Aunque el TJUE haya declarado que dichas cláusulas son abusivas, no comporta que dicha cláusula ya no pueda aplicarse, pues las entidades bancarias siguen aplicando las mismas hasta que por procedimiento judicial declaran su nulidad.
El principal efecto que está comportando la declaración de nulidad es que los procedimientos de ejecución hipotecaria se archiven o en el mejor de los casos se suspendan.
¿El motivo? Según la normativa de consumidores y usuarios CE 93/13, cuando una cláusula es nula por abusiva debe tenerse por no puesta y por ende no se podrá aplicar o modificar su supuesto de aplicación. Esto ha comportado que se ponga en tela de juicio la aplicabilidad de la reforma que el legislador español introdujo sobre la posibilidad de ejercer el vencimiento anticipado por impago, siempre que hubieran tres cuotas o importe equivalente a tres cuotas.
A raíz de todo lo expuesto, nos encontramos ante unas cláusulas de vencimiento anticipado que estipulan la aplicación de éste por el impago de cualquier cuota, cuando actualmente se ha “limitado” a al menos tres cuotas y la legislación europea establece que no cabe la integración (modulación) de las cláusulas abusivas.
Ante esta situación controvertida diversos Juzgados decidieron archivas los procedimientos de ejecución hipotecaria mientras que otros lo suspenden, hasta que el TJUE resuelva una cuestión prejudicial sobre que efectos debe comportar el vencimiento anticipado respecto las ejecuciones hipotecarias.
¿Qué problemas plantea que los bancos planteen las reclamaciones de préstamos hipotecarios por procedimientos declarativos ordinarios?
El principal problema es la no aplicación de las prerrogativas establecidas a los consumidores sobre el limite en las subasta sobre vivienda habitual, la posibilidad de ejercer la acción de enervación e incluso la defensa antes la posibilidad de cláusulas abusivas, pues debido a la especialización de Juzgados en materia bancaria, la viabilidad de la reconvención de la demanda no está asegurada y por ende la posibilidad debatir el contenido abusivo que ha motivado dicha reclamación estará en peligro.
Lo más importante es que el afectado conozca en qué situación procesal se encuentra para que pueda defender sus intereses llegado el momento oportuno. Debido a que para presentar oposición en una ejecución hipotecaria se otorgan 10 días hábiles, mientras que para la contestación a la demanda de procedimiento declarativo ordinario se otorgan 20 días hábiles.
