Cuando hay un determinado número de impagos en una hipoteca, el banco puede iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria. Se trata de un procedimiento que tiene la finalidad de subastar el inmueble que garantiza un préstamo hipotecario, para que el banco recupere el dinero que se le debe. En este artículo, les explicamos cómo funciona la Subasta en la ejecución hipotecaria.
Antes de la subasta: ejecución hipotecaria.
Antes de llevar a cabo la subasta, el banco tiene que iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria, que suele durar unos dos años de media.
Una vez finalizado este procedimiento, si el Juzgado le ha dado la razón al banco, se convoca la subasta.
¿A partir de cuántos impagos el banco puede iniciar una ejecución hipotecaria?
El banco puede iniciar una ejecución hipotecaria cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan, como mínimo:
- Al 3% de la cuantía del capital concedido o 12 plazos mensuales, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo.
- Al 7% de la cuantía del capital concedido o 15 plazos mensuales, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo.
Convocatoria de la Subasta
Si el Juzgado da la razón al banco en el procedimiento de ejecución hipotecaria, transcurridos 20 días hábiles desde el despacho de ejecución, el banco puede pedir al Juzgado que convoque la subasta. (art. 691 LEC). El valor de ésta estará fijado en la escritura de préstamo hipotecario, y no podrá ser inferior al 75% del valor de tasación.
La subasta se convoca por Decreto, una resolución que dicta el Letrado de la Administración de Justicia (LAJ).
Una vez este Decreto es firme, la convocatoria de la subasta se anuncia en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Este anuncio en el BOE servirá de notificación a cualquier ejecutado no personado.
La subasta se celebra de forma totalmente electrónica, por lo que en el anuncio del BOE se indicará también el «link» que corresponda a la subasta en el Portal de Subastas.
Apertura y duración de la subasta
La subasta se abre transcurridos al menos 24 horas desde la publicación del anuncio en el BOE, cuando se haya remitido al Portal de Subastas la información necesaria para su celebración.
La subasta admite posturas durante un plazo de 20 días naturales desde su apertura. Igualmente, la subasta no se cerrará hasta transcurrida una hora desde la realización de la última postura, siempre que ésta fuera superior a la mejor realizada hasta ese momento, aunque ello conlleve la ampliación del plazo de 20 días a un máximo de 24 horas.
Celebración de la subasta
En una subasta existen dos posibilidades, que se realice con postores o sin postores.
A) Subasta con postores
- Mejor puja igual o superior al 70% del valor tasado. Si la postura vencedora fuere de uno de los licitadores, el LAJ aprobará el remate en favor del mejor postor. Posteriormente, el rematante habrá de consignar el importe de dicha postura en un plazo de 40 días.
Si en ese plazo no se realiza el pago, se aprobará el remate a favor del siguiente mejor postor que no haya solicitado la devolución de la cantidad consignada en el momento del registro.
- Mejor puja inferior al 70% del valor tasado. En el plazo de 10 días el ejecutado podrá presentar a un tercero que mejore la postura o, aun siendo inferior, resulte suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda pendiente. Transcurrido este plazo de 10 días sin que el ejecutado haga uso de esta facultad, el ejecutante (banco) podrá pedir la adjudicación del inmueble por un 70% del valor de tasación. Si el ejecutante no la solicita, se aprobará en favor del mejor postor, siempre y cuando la cantidad ofrecida sea mayor al 50% del valor tasado, o por lo menos, por la cantidad por la que se haya despachado la ejecución.
b) Subasta sin postores
Si a la subasta no acuden postores, el ejecutante podrá pedir la adjudicación del bien por el 50% del valor de la subasta, No obstante, si el bien hipotecado es la vivienda habitual, el ejecutante se lo podrá adjudicar, como mínimo, por el 70%, o si la deuda es inferior a este porcentaje, por el 60% del valor de la subasta.
BBS Abogados, despacho de especializado en subasta de ejecución hipotecaria.
Desde BBS Abogados, despacho especializado en Derecho bancario y financiero con más de 30 años de experiencia, le acompañamos durante todo el procedimiento de ejecución hipotecaria. Nos ocupamos de representarle en el procedimiento de ejecución hipotecaria y de negociar extrajudicialmente con el banco, con el fin de alcanzar un acuerdo que beneficie a nuestro cliente. Si se llega a subasta, realizamos un seguimiento de todo el proceso para verificar que se respetan todas las garantías, a la vez seguimos con las negociaciones oportunas.
No dude en contactar con nosotros a través de nuestro formulario de contacto, escribiéndonos a bbsabogados@bbsabogados.com o llamando al 937605377.
