Según el informe “Efectos de la crisis económica en los órganos judiciales” de la Sección de Estadística del Consejo General del Poder Judicial, durante el tercer trimestre de 2020, se presentaron 5.299 ejecuciones hipotecarias, un 52,7 % más que en el mismo periodo del año anterior. El mayor número se dio en Cataluña, con 1.221 (un 23 % del total nacional). Por ello, ante la multitud de consumidores afectados, hoy les hablamos sobre qué hacer ante una ejecución hipotecaria.
¿Qué es una ejecución hipotecaria?
Una ejecución hipotecaria es un procedimiento a través del cual el banco puede llevar a cabo una subasta del inmueble que garantiza un préstamo hipotecario.
Este procedimiento se inicia por el banco cuando el prestatario impaga varias cuotas de la hipoteca, con la finalidad de subastar el inmueble y recuperar todo el dinero que se le debe, tanto la deuda vencida como la no vencida.
¿Cuántas cuotas tengo que haber impagado para que el banco pueda iniciar una ejecución hipotecaria?
Desde el 2013, de conformidad con el art. 24 LCI, el banco puede dar por vencido anticipadamente el préstamo e iniciar una ejecución hipotecaria cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan, como mínimo:
- Al 3% de la cuantía del capital concedido o 12 plazos mensuales, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo.
- Al 7% de la cuantía del capital concedido o 15 plazos mensuales, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo.
No obstante, hay que tener en cuenta que aunque se hayan incumplido estos pagos, si el proceso se inició con anterioridad de la entrada en vigor de la mencionada ley, se entiende que el préstamo se dio por vencido por aplicación de la famosa cláusula de vencimiento anticipado por impago de una sola cuota. En estos casos, al haberse dado por vencido el préstamo por aplicación de una cláusula nula, la ejecución se archiva.
He recibido una carta del banco por los impagos de la hipoteca ¿qué debo hacer?
Antes de interponer la demanda de ejecución hipotecaria, normalmente el banco realizará una reclamación extrajudicial. Si transcurrido un determinado tiempo la deuda sigue impagada, la entidad iniciará el procedimiento de ejecución hipotecaria.
En este caso, recomendamos asesorarse por un abogado especializado en derecho bancario, para intentar llegar a un acuerdo con el banco y evitar un procedimiento judicial. Estos acuerdos suelen consistir en novaciones o quitas, para que el deudor pueda pagar la hipoteca con más facilidad.
¿Qué puedo hacer si he recibido una demanda de ejecución hipotecaria?
Desde la fecha de notificación de la demanda, tendrá un plazo de 10 días hábiles para oponerse a la misma. Por eso, es muy importante acudir lo antes posible a un abogado especializado, dado la brevedad del plazo.
Esta oposición solo puede fundamentarse en las causas legales previstas en el artículo 695 LEC. Entre dichas causas, encontramos la oposición por la existencia de cláusulas abusivas en la hipoteca.
¿Qué puedo conseguir si me opongo a la ejecución hipotecaria?
Con la oposición a la ejecución hipotecaria por cláusulas abusivas se puede conseguir:
- Disminuir la cuantía reclamada. Por ejemplo, si la hipoteca tiene una cláusula suelo, índice IRPH, o intereses de demora abusivos.
- Archivar la ejecución. Se trata de los casos en que la ejecución hipotecaria se fundamente en una cláusula de vencimiento anticipado nula.
- Ganar tiempo. Esto es muy importante, ya que nos dará más tiempo para negociar con el banco un acuerdo que beneficie al deudor.
¿Qué pasa si no se archiva la ejecución hipotecaria?
En este caso, se acordará la celebración de la subasta del inmueble.
En la subasta, normalmente, el banco se adjudica la vivienda por el 70% del valor de tasación. El resto, más los intereses y costas, será la deuda pendiente que quedará después de que el banco se haya adjudicado la vivienda.
Es decir, después de la subasta, el deudor aún tendrá deuda con el banco. Por eso es tan importante intentar llegar a un acuerdo con la entidad antes de la subasta.
¿A qué acuerdos se puede llegar con el banco?
Dependerá del momento del procedimiento en que nos encontremos.
Si aún no se ha celebrado la subasta, puede conseguirse una novación de la hipoteca o una dación en pago.
- Novación. Se trata de llegar a un acuerdo para seguir pagando el préstamo, de manera que el procedimiento de ejecución hipotecaria se archivaría.
- Dación en pago. Consiste en entregar la casa y, a cambio, el banco le perdona toda la deuda.
Si ya se ha celebrado la subasta, tendremos las siguientes opciones:
- Condonación de la deuda. Se trata de que, antes de que se produzca el desahucio, se entregue voluntariamente la casa al banco, a cambio de que perdonen la deuda.
- Alquiler social. Consiste en que el banco le hace al deudor un alquiler social en la vivienda, por una renda que se pueda permitir. La cuota del alquiler no debería superar el 30% de los ingresos de la unidad familiar.
BBS Abogados, despacho de Barcelona especializado en ejecuciones hipotecarias.
Por ello, desde BBS Abogados, despacho especializado en Derecho bancario y financiero con más de 25 años de experiencia, le asesoramos y acompañamos durante una ejecución hipotecaria, para evitarla o reducir la cantidad reclamada. A su vez, nos ocupamos de negociar extrajudicialmente con las entidades financieras, para alcanzar un acuerdo que beneficie a nuestro cliente. No dude en contactar con nosotros escribiéndonos a bbsabogados@bbsabogados.com o llamando al 937605377.
