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Como funciona la Subasta de una Vivienda
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Como funciona la Subasta de una Vivienda.

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La subasta de una vivienda en una ejecución hipotecaria.

En el ámbito jurídico español, la subasta judicial de una vivienda en consonancia con la Ley de Enjuiciamiento Civil es un procedimiento riguroso.

En este artículo, y con la experiencia de mas de 25 años de BBS Abogados, se explorará minuciosamente como funciona la subasta de una vivienda, procurando aportar claridad y comprensión a aquellos que buscan información sobre la mecánica de la subasta de viviendas en España.

Ejecución Hipotecaria según la Ley de Enjuiciamiento Civil

Para saber como funciona la subasta de una vivienda es esencial conocer todas las fases del proceso. El inicio de la subasta judicial de una vivienda se origina, por lo general, mediante una demanda judicial de ejecución hipotecaria. Este procedimiento se desencadena cuando el titular de una hipoteca incumple con sus obligaciones de pago, facultando a la entidad bancaria a solicitar ante el juzgado competente la apertura del proceso de ejecución hipotecaria.

Presentación de la Demanda y Notificación al Deudor

Una vez interpuesta la demanda de ejecución hipotecaria, el tribunal emite una providencia por la que se requiere al deudor que, en el plazo de diez días, satisfaga la cantidad reclamada o presente un escrito de oposición. Esta notificación reviste particular relevancia, pues brinda al deudor la oportunidad de responder legalmente y ejercer su derecho de defensa.

La oposición a la demanda algunas veces es favorable y anula todo el proceso de ejecución que se había iniciado. De esta forma se alarga el proceso y el deudor tiene mas tiempo para estar en su vivienda, para venderla o para negociar la deuda.

Fase de Oposición y Audiencia Previa

En caso de que el deudor formule una oposición a la demanda, se inicia una fase de oposición en la que ambas partes exponen sus argumentos y aportan sus pruebas ante el tribunal. Posteriormente, se celebra un juicio y finalmente el juez decide mediante auto (en estos casos a la sentencia se denomina auto)

La Subasta Judicial de la vivienda.

En ausencia de admisión de la oposición del deudor por parte del tribunal, se procede a la subasta de la vivienda. El tribunal establece el valor de tasación del inmueble según consta en la escritura y el tipo mínimo de puja. La subasta se lleva a cabo de forma pública en el Portal de Subastas, permitiendo a los postores presentar ofertas por la propiedad. La adjudicación se materializa a favor de la oferta más alta, siempre que exceda el tipo mínimo fijado por el tribunal.

Consideraciones Finales y Precauciones

Es imperativo que tanto el deudor como el acreedor estén debidamente asistidos por asesoramiento jurídico especializado para comprender cabalmente el proceso de subasta de una vivienda en España conforme a la Ley de Enjuiciamiento Civil. La orientación legal adecuada es esencial para la comprensión de los derechos y obligaciones de las partes involucradas, garantizando así que el procedimiento se desarrolle de manera justa y acorde a la legalidad vigente.

Subasta de Vivienda Residencial o Primera Vivienda.

Para saber como funciona a subasta de una vivienda es importante distinguir cuando se trata de vivienda habitual o segunda residencia.

Cuando la vivienda objeto de subasta es la residencia habitual o la primera vivienda del deudor, existen disposiciones legales específicas destinadas a proteger sus derechos. En tales casos, se otorgan ciertas garantías y plazos adicionales para la defensa del deudor, procurando salvaguardar su derecho a una vivienda digna y asegurar la equidad procesal. Además, el tipo mínimo de puja en la subasta de una vivienda habitual suele ser del 70% del valor de tasación.

El Deudor puede buscar un tercero para liberar la vivienda.

En cualquier momento anterior a que la vivienda se la quede el banco o alguien, el deudor puede buscar un tercero para que pague las cantidades reclamadas.

Esto es una gran oportunidad para el deudor. El deudor puede acudir a un familiar, amigo, conocido, etc… para que pague la deuda pase a ser propietario. Eso es una gran oportunidad para que la adquisición sea por un valor muy inferior al valor de mercado de la vivienda, puesto que en las subastas, las adquisiciones son por cantidades irrisorias y muy bajas.

Situación de Vulnerabilidad del Deudor

Si el deudor se encuentra en situación de vulnerabilidad, es decir, si cumple con los requisitos establecidos por la normativa específica en esta materia, puede acogerse a medidas de protección adicionales durante el proceso de ejecución hipotecaria y subasta de su vivienda.

Estas medidas pueden incluir la suspensión del lanzamiento, la reestructuración de la deuda, o la aplicación de cláusulas de protección de los deudores hipotecarios vulnerables.

Conclusión y Acciones Futuras

En resumen, es importante saber como funciona la subasta de una vivienda, para que el deudor sepa lo que puede hacer. Es esencia acudir a un Abogado, porque en las subastas se puede negociar la deuda, rebajarla, adquirir la vivienda a un precio muy inferior al de mercado, etc…. En definitiva, el deudor tiene unos derechos de debe aprovechar.

Como funciona la Subasta de una Vivienda