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¿Cómo funciona una Hipoteca Inversa?

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La Hipoteca Inversa es un medio de financiación muy utilizado en los países Europeos. Durante el 2017 solo en el Reino Unido se comercializaron mas de 37.000 Hipotecas Inversas, en  Suecia 1.150 y en Italia más de 500. De hecho, las Hipotecas Inversas han crecido un 40% en los últimos meses respecto a 2021, según los datos del Consejo General del Notariado. Por ello, en este artículo les explicamos cómo funciona una Hipoteca Inversa.

¿Qué es una Hipoteca Inversa?

Una Hipoteca Inversa es un tipo de préstamo hipotecario dirigido a personas mayores de 65 años o que acrediten un grado de discapacidad igual o superior al 33% o dependientes que sean propietarios de una vivienda.

Se trata de un crédito con garantía hipotecaria, que tiene la particularidad (y de ahí su denominación de “inversa”) de que el titular no tiene que devolver en vida las cantidades recibidas ni los intereses (como en una hipoteca convencional), sino que la deuda queda aplazada al fallecimiento del contratante. Llegado este momento, serán sus herederos quienes rindan cuentas con el banco. Por eso, es común que cuando fallece el titular de la hipoteca inversa, sus herederos se pregunten cómo funciona una hipoteca inversa.

¿Cómo funciona una Hipoteca Inversa?

Cuando se contrata una Hipoteca Inversa, el propietario de la vivienda recibe unas cantidades, las cuales pueden percibirse de forma periódica o en un cobro único. El importe máximo que recibirá el propietario de la vivienda hipotecada será un porcentaje del valor de tasación, en función del precio de mercado de la vivienda, la edad de la persona y la forma de percepción. Al alcanzarse dicho porcentaje se deja de disponer de la renta aunque la deuda sigue generando intereses.

Cuando el titular de la hipoteca inversa fallece, sus herederos tienen diversas opciones:

  • Quedarse con la vivienda: para ello deben liquidar la deuda con el banco, devolviendo el dinero prestado más los intereses. En este sentido, tienen dos opciones:
    • Satisfacer la deuda con su propio dinero.
    • Financiarse mediante la constitución de una hipoteca convencional sobre la vivienda, por el importe de la deuda.

  • Vender la vivienda: en este caso el importe de la venta se utiliza para satisfacer la deuda contraída por el titular de la hipoteca inversa. Si la cantidad no es suficiente para saldar la deuda, la entidad puede instar la venta de otros bienes de la herencia.

Problemas de la Hipoteca Inversa

A) Los intereses suelen ser muy elevados.

Los intereses de la Hipoteca Inversa suelen ser mucho más elevados que los de una hipoteca convencional. Los tipos de interés de las Hipotecas Inversas rondan el 5% y 6%.

B) El Seguro de Renta Vitalicia.

El principal problema está en que, cuando se contrata una Hipoteca Inversa, normalmente el banco le endosa al cliente un seguro de rentas vitalicias. Así, una vez finalizado el periodo de la hipoteca, el seguro le seguirá pagando al titular la renta mensual hasta su fallecimiento. Todo ello a cambio del pago de una elevada prima única, que provoca un gran incremento del coste del producto.

Este seguro suele endosarse por los bancos, mediante manipulación informativa, a personas que no los necesiten o que están ya en edad muy avanzada, con el fin de obtener un mayor beneficio de la operación.

De hecho, ya existe abundante jurisprudencia que anulan estos seguros por falta de transparencia.

C) La renta a percibir no se actualiza.

Por otro lado, la renta a percibir por una Hipoteca Inversa no se actualiza, por lo que el capital irá perdiendo valor por el efecto de la inflación.  Es decir, aunque el coste de la vida suba, el titular seguirá cobrando el mismo dinero.

Desde BBS Abogados ofrecemos asesoramiento especializado en Hipoteca Inversa.

Si usted ha contratado una Hipoteca Inversa, o si bien es un heredero, no dude en contactar con BBS Abogados para recibir asesoramiento especializado. Puede contactar con nosotros a través de nuestro formulario web, escribiéndonos a bbsabogados@bbsabogados.com o llamando al 93.760.53.77.

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