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¿Se puede obligar a un copropietario a vender?

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En estos casos, puede iniciarse un procedimiento judicial de División de Cosa Común.

La duda relativa a si se puede obligar a un copropietario a vender una vivienda es una consulta frecuente en nuestro despacho experto en Derecho Inmobiliario. Se trata de casos en que uno de los propietarios de un inmueble no quiere seguir con la copropiedad, pero el otro -o los otros- no quiere vender ni tampoco comprarle su parte.

En este artículo, les explicaremos que se puede obligar a un copropietario a vender, y la vía legal para hacerlo. Como veremos, se puede solicitar judicialmente extinguir la copropiedad. En el propio procedimiento judicial se establecerá como se hará efectivo: si se adjudicará el inmueble a uno de los copropietarios, si se venderá a un tercero, o si se subastará. Aunque como veremos más adelante, en Catalunya normalmente se evita la subasta.

Ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad

Tal y como prevé el art. 400 del Código Civil, «Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común«.

En el mismo sentido, el Código Civil de Catalunya prevé en el art. 552-10 que «Cualquier cotitular puede exigir, en cualquier momento y sin expresar sus motivos, la división del objeto de la comunidad«.

Por ello existe la denominada “extinción de condominio” que equivale a dividir la cosa común. Así, cualquier copropietario de un inmueble puede solicitar cuando lo desee extinguir la copropiedad.

Procedimiento de División de Cosa Común.

El copropietario que quiera dejar de serlo, puede instar un procedimiento judicial de División de Cosa Común. Es decir, tendrá que interponer una demanda de División de Cosa Común, con abogado y procurador.

Una vez que el otro copropietario contesta a la demanda, ya sea oponiéndose a la división o allanándose, el Juez dictará Sentencia acordando la división.

Asimismo, muchos Juzgados acuerdan que la efectiva división se lleve a cabo en el proceso de «ejecución de sentencia«. Es decir, una vez tengamos la sentencia que acuerda dividir el inmueble, se iniciará otra fase en la que se establecerá cómo se hará efectiva.

Normalmente, se fijará pericialmente el valor de mercado del inmueble, dando un plazo a las partes para manifestar si tienen interés en su adjudicación. Si existe más de un copropietario que tenga interés, se adjudicará al que tenga la participación mayor. En caso de interés y participación iguales, «decide la suerte«. Asimismo, el adjudicatario tendrá que pagar a los demás el valor pericial de su participación.

Finalmente, si ningún cotitular tiene interés, se vende y se reparte el precio. Lo habitual será que se inicien los trámites para encargar la venta del inmueble a un Agente de la Propiedad Inmobiliaria para que busque un comprador.

En definitiva, siguiendo este procedimiento de División de Cosa Común, se puede obligar a un copropietario a vender, ya que la única forma de impedir la venta sería que se quiera adjudicar él mismo el inmueble.

En Catalunya suele evitarse la Subasta en el procedimiento de División de Cosa Común.

Como es de ver, la División de Cosa Común en Catalunya tiene como finalidad que uno de los titulares del bien acabe adjudicándose el bien intentando evitar la subasta. A diferencia de la legislación catalana, en el resto del Estado la norma general es proceder a la subasta directa del inmueble.

Por tanto, los copropietarios siempre pueden llegar a un acuerdo que evite la subasta pública. Una forma de acercar posiciones es realizar una tasación objetiva que tenga en cuenta el precio de mercado del inmueble y la situación jurídica del mismo.

BBS Abogados, expertos en División de Cosa Común y Extinción de Condominio.

Desde BBS Abogados, expertos en División de Cosa Común y Extinción de Condominio, estamos a su disposición en caso de que necesite ayuda personalizada para su caso, quiera comentarnos su situación, o necesite asesoramiento especializado.

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