La Responsabilidad Hipotecaria es un elemento de gran importancia en las hipotecas, que suele ser desconocido por los clientes.
La Responsabilidad Hipotecaria es una de las grandes desconocidas en relación con los préstamos hipotecarios, pese a ser un elemento de vital importancia. Por ello, en este artículo les explicamos qué es la responsabilidad hipotecaria, y qué efectos tiene para el deudor hipotecario.
¿Cómo se configura la Responsabilidad Hipotecaria?
La Responsabilidad Hipotecaria se configura con la suma de los conceptos garantizados a través de la hipoteca:
- El capital o importe del préstamo concedido.
- El montante total de la suma de los intereses, tanto ordinarios como de demora, calculados sobre el capital concedido.
- Costas judiciales y gastos de ejecución.
Normalmente, la responsabilidad hipotecaria se calcula añadiendo, al importe del préstamo hipotecario, un porcentaje que elije cada banco, que suele oscilar entre el 30%-50% del principal del préstamo.
¿La Responsabilidad Hipotecaria es lo máximo que pagará el deudor? ¿Limita su responsabilidad?
La respuesta es no.
La responsabilidad hipotecaria no tiene nadar que ver con la responsabilidad real del deudor ni con la del fiador, que es la misma que la del deudor.
De acuerdo con el art. 1911 del Código Civil, la responsabilidad del deudor hipotecario es universal e ilimitada. Por tanto, responde de la deuda con todos sus bienes, presentes y futuros, independientemente del importe de la deuda, sin límite.
En consecuencia, la responsabilidad hipotecaria no limita las responsabilidades del deudor.
Entonces, ¿Qué es la Responsabilidad Hipotecaria?
La Responsabilidad Hipotecaria es el importe de deuda máximo del que responde el inmueble, en caso de una ejecución hipotecaria.
También limita la responsabilidad de un posible tercero que no estuvo no presente en el momento en que se constituyó la hipoteca.
Por ejemplo, si existe un impago de una hipoteca, el deudor tendría que abonar el capital pendiente, más los intereses, más gastos de demora y otros gastos. Pero si la vivienda hipotecada la compra un tercero, este podría pagar el máximo de responsabilidad hipotecaria y liberarla. También podría permitir una posible ejecución, respondiendo hasta el máximo de la responsabilidad hipotecaria. Además, si aún así no se salda la deuda, de la diferencia tendrá que hacerse cargo el deudor, nunca ese tercero.
En definitiva, la Responsabilidad Hipotecaria es un instrumento de protección e información a terceros y del acreedor. Si no existiese, el acreedor no podría exigir los intereses ordinarios (salvo un máximo de dos años fijados por ley), los intereses de demora, o las costas, sino tan solo el capital.
¿En qué afecta al deudor el importe fijado de Responsabilidad Hipotecaria?
El importe de la Responsabilidad Hipotecaria afecta directamente a al interés del deudor, principalmente en dos momentos:
En primer lugar, al constituirse la hipoteca, puesto que su importe se utiliza como base para calcular los gastos de hipoteca. Es decir, los aranceles notariales, registrales, así como el impuesto sobre actos jurídicos documentados. Por consiguiente, tiene efecto directo en el coste de la operación.
En segundo lugar, es importante en el momento de ejecutarse la hipoteca (subasta). En este sentido, teniendo en cuenta los elevados intereses de demora incluidos en la mayoría de hipotecas, sumado a que es el propio banco quien determina unilateralmente el saldo debido en el procedimiento de ejecución, la fijación de una elevada de responsabilidad hipotecaria facilita que el banco termine cobrando esos elevados importes si el precio de venta del inmueble en la subasta lo permite.
Evidentemente, ello supone un grave perjuicio para el deudor, puesto que se reduce el sobrante libre de la ejecución que podría recibir él o los acreedores de cargas posteriores.
BBS Abogados, despacho de Barcelona especializado en ejecuciones hipotecarias.
Tal y como hemos visto, la responsabilidad hipotecaria se trata de una cláusula incluida en todos los préstamos hipotecarios de vital importancia. Sin embargo, suele escapar de la atención de la mayoría de los clientes, pensando que es un mero aspecto formal.
Desde BBS Abogados, despacho especializado en Derecho bancario, le podemos ayudar en todo lo relacionado con su hipoteca. Además, como especialistas en ejecuciones hipotecarias, podemos aconsejarle para que el banco no inicie un procedimiento de ejecución, o asesorarle durante el propio procedimiento para obtener el resultado más beneficioso para usted. No dude en contactar con nosotros escribiéndonos a bbsabogados@bbsabogados.com o llamando al 937605377.
