Respuestas prácticas sobre la nueva Ley de contención de rentas en los contratos de alquiler en Cataluña.
El pasado 22 de septiembre entró en vigor en Cataluña la Ley 11/2020 de contención de rentas del alquiler de vivienda. Por ello, hoy hemos reunido algunas cuestiones esenciales para entender esta nueva ley.
1) ¿Esta Ley afecta a todos los contratos de alquiler firmados en Cataluña?
No. Para que un contrato de arrendamiento esté afectado por la limitación de rentas es necesario que cumpla determinados requisitos y, además, que no pertenezca a determinadas categorías expresamente excluidas.
a) Requisitos.
Concretamente, para que un contrato de alquiler esté sometido a la mencionada Ley, debe cumplir los siguientes requisitos:
- El contrato debe ser posterior a la fecha de entada en vigor de la Ley (22 de septiembre). La norma no afecta a contratos ya concluidos, salvo en caso de novación con posterioridad a dicha Ley, siempre que:
- suponga una ampliación de la duración del contrato
- suponga una modificación de la renta.
- El contrato debe ser de arrendamiento de vivienda (la norma no resulta de aplicación al arrendamiento de locales).
- La vivienda arrendada debe :
- estar destinada a residencia permanente del arrendatario.
- estar situada en un área que haya sido declarada como «área con mercado de vivienda tenso».
b) Exclusiones.
Por otro lado, aunque cumplan los requisitos anteriores, quedan excluidos de la aplicación de la presente ley los siguientes contratos de arrendamiento:
- Los sujetos a regímenes especiales de determinación de la renta.
- Los suscritos antes del 1 de enero de 1995.
- Los que tienen por objeto viviendas sujetas a un régimen de protección oficial.
- Los que tienen por objeto viviendas integradas en redes públicas de viviendas de inserción o de mediación para el alquiler social o en el Fondo de vivienda de alquiler destinado a políticas sociales.
- Los de carácter asistencial.
- Los que se suscriban de acuerdo con las disposiciones legales aplicables al alquiler social obligatorio.
2) ¿A qué territorios de Catalunya afecta la presente Ley?
Como ya les hemos adelantado, la nueva Ley solo afecta a las contratos de arrendamiento en que la vivienda en cuestión esté situada en un «área con mercado de vivienda tenso».
Área con mercado de vivienda tenso.
La ley define las áreas con mercado de vivienda tenso los municipios o partes de municipio que están especialmente en riesgo de no disponer de la suficiente dotación de viviendas de alquiler a un precio asequible que permita acceder a las mismas a toda la población.
Esta situación de riesgo puede venir determinada por el cumplimiento de cualquiera de unas situaciones concretas previstas en la Ley. Por ejemplo, que la media del precio de los alquileres experimente en dicha área un crecimiento claramente superior al de la media del territorio de Cataluña.
La declaración como «área con mercado de vivienda tenso» conlleva un procedimiento que dirige el departamento de vivienda de la Generalidad. Sin embargo, en Barcelona, también puede dirigir el procedimiento el Ayuntamiento y el Consejo Metropolitano.
Los municipios que se consideren «áreas con mercado de vivienda tenso» pueden solicitar la iniciación del procedimiento que puede tramitarse por vía de urgencia y estará sometido a los trámites de consulta, audiencia e información pública. El acuerdo final se publicará en el Diario Oficial de la Generalidad de Cataluña y en los portales de transparencia de la Generalidad y del municipio correspondiente.
Áreas con mercado de vivienda tenso provisionales.
Asimismo, la Ley 11/2020 incluye un listado de áreas que se declaran provisionalmente y durante un año como «áreas con mercado de vivienda tenso»
Badalona, Barberà del Vallès, Barcelona, Blanes, Calafell, Castellar del Vallès, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Figueres, Gavà, Girona, Granollers, L’Hospitalet de Llobregat, Igualada, Lleida, Manlleu, Manresa, Martorell El Masnou, Mataró, Molins de Rei, Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda, El Prat de Llobregat, Premià de Mar, Reus, Ripollet, Rubí Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de Mogoda, Sitges, Tarragona, Terrassa, Tortosa, El Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova i la Geltrú y Vilassar de Mar.
3) ¿Cuál es el limite de rentas de los contratos de arrendamiento sujetos a esta Ley?
El límite dependerá del tipo de arrendador.
a) Arrendadora persona jurídica.
- La renta inicial no podrá sobrepasar el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano.
- Además, si la vivienda se ha arrendado en los cinco años anteriores a la fecha de entrada en vigor de la Ley y no estaba afectada por un régimen de limitación de rentas, la renta inicial tampoco podrá sobrepasar la renta consignada en el último contrato de arrendamiento debidamente actualizada. Por ello, el arrendador debe informar por escrito de la fecha y de la renta del anterior contrato de arrendamiento.
b) Arrendador persona física.
En el caso de arrendadores personas físicas, se aplican las mismas limitaciones con las siguientes excepciones:
- Sólo aplica el límite de la renta consignada en el último contrato de arrendamiento (no el precio de referencia) si se cumplen los siguientes requisitos:
- La unidad de convivencia del arrendador tiene unos ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña, incluidas las rentas de los arrendamientos.
- No obstante, los ingresos del arrendatario tampoco pueden ser superiores a 3,5 veces a dicho indicador.
- La vivienda debe haber sido arrendada en los cinco años anteriores a la Ley.
- Sólo aplica el precio de referencia como límite si existía una relación de parentesco entre las partes que firmaron el último contrato de arrendamiento suscrito antes de la entrada en vigor de la Ley 11/2020.
4) ¿Cuál es ese precio de referencia que actúa como límite?
Este precio se establece a partir del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas al que se puede acceder a través del portal de internet de la Generalidad, mediante este enlace.
No obstante, el precio puede incrementarse en dos supuestos:
- Si en el último año se han ejecutado en la vivienda obras que mejoren su habitabilidad, seguridad, confortabilidad o eficiencia energética.
- Si concurren en la vivienda al menos tres de las siguientes características el índice puede incrementarse en hasta un 5 por ciento:
- ascensor, aparcamiento, vivienda amueblada, sistema de calefacción o refrigeración, zonas comunitarias de uso compartido (como jardín o azotea), piscina comunitaria o equipamientos análogos, servicios de conserjería en el edificio o vistas especiales.
Desde BBS Abogados, despacho especialista en el sector inmobiliario, estaremos encantados de resolver cualquier duda acerca de la aplicación de esta nueva Ley de contención de rentas del alquiler. No dude en contactar con nosotros llamando al 93.760.53.77 o escribiéndonos a bbsabogados@bbsabogados.com.
