Los tribunales siguen declarando la nulidad contrato multipropiedad y ordenando la devolución del dinero
Los tribunales españoles continúan declarando la nulidad contrato multipropiedad y reconociendo el derecho de los consumidores a recuperar todas las cantidades abonadas. BBS Abogados ha tenido acceso a varias sentencias, los jueces han condenado a las empresas promotoras a devolver más de 10.000 euros en un caso y 5.500 euros en otro, además de las cuotas de mantenimiento indebidamente cobrada
Estas resoluciones confirman una tendencia jurisprudencial consolidada: los contratos de multipropiedad con duraciones indefinidas o condiciones imprecisas son nulos de pleno derecho conforme a la Ley 4/2012, de 6 de julio, que regula los contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico.
Prescripción y plazo límite para reclamar
Con la entrada en vigor de la Ley 1/2025, el plazo para solicitar judicialmente la nulidad contrato multipropiedad finaliza el 30 de abril de 2030.
Después de esa fecha, los contratos quedarán convalidados, y los consumidores ya no podrán reclamar la nulidad ni recuperar su dinero.
Por tanto, es esencial actuar antes de 2030 y presentar la demanda de nulidad dentro del plazo legal.
Porque se puede conseguir la nulidad contrato multipropiedad
La multipropiedad —término común del derecho de aprovechamiento por turnos— otorga a su titular el uso exclusivo de un inmueble turístico durante un período determinado cada año.
Sin embargo, muchos contratos firmados en los años 90 y 2000 no cumplían con los requisitos exigidos por la ley, lo que los hace susceptibles de nulidad judicial.
Requisitos legales según la Ley 4/2012
- El contrato debe tener una duración entre 1 y 50 años (art. 24 Ley 4/2012).
- Debe especificar claramente el bien objeto del derecho y las semanas asignadas.
- Solo puede recaer sobre un inmueble o conjunto arquitectónicamente diferenciado (art. 23).
Cualquier omisión o imprecisión en estos elementos constituye causa de nulidad.
Cómo cancelar un contrato de multipropiedad
Existen dos formas principales para cancelar un contrato de multipropiedad:
- Transmisión voluntaria a un tercero (venta o cesión).
- Demanda judicial solicitando la nulidad del contrato.
La segunda vía es la más utilizada, ya que la venta resulta prácticamente inviable en el mercado actual, donde la oferta supera ampliamente la demanda.
Causas de nulidad contrato multipropiedad
1. Duración indefinida o superior a 50 años
La Ley 42/1998, vigente desde el 5 de enero de 1999, estableció que estos contratos deben tener una duración entre 3 y 50 años.
Por tanto, se puede reclamar la nulidad de los contratos firmados desde esa fecha que:
- No indiquen una duración.
- Contengan una duración indefinida.
- Excedan los 50 años permitidos.
La disposición transitoria única de la Ley 4/2012 fija que los contratos preexistentes sin plazo expreso tendrán una duración máxima de 50 años contados desde 1999.
2. Falta de asignación concreta (semana flotante)
Otra causa frecuente de nulidad es la falta de asignación del bien o del turno de uso.
Muchos contratos se limitan a ofrecer un “derecho de uso” sin especificar la semana exacta ni el apartamento concreto, lo que genera indeterminación del objeto contractual, contraria al artículo 1271 del Código Civil.
Efectos y consecuencias de la declaración de nulidad contrato multipropiedad: la nulidad contrato multipropiedad implica efectos retroactivos.
El consumidor queda liberado de pagar cuotas de mantenimiento y tiene derecho a reclamar:
- La devolución de las cantidades abonadas en concepto de precio o financiación.
- Los intereses legales desde cada pago (art. 1303 Código Civil).
- Los gastos de mantenimiento pagados indebidamente.
No obstante, los tribunales excluyen el reembolso de los importes correspondientes al tiempo efectivamente disfrutado, para evitar un enriquecimiento injusto.
Responsabilidad de bancos y empresas vinculadas
En numerosos casos, las empresas comercializadoras de multipropiedades actuaban vinculadas a entidades bancarias que financiaban la operación.
Los jueces han considerado que ambos contratos —el de multipropiedad y el préstamo— están jurídicamente vinculados.
Por tanto, si se declara la nulidad del contrato principal, también debe anularse el contrato de préstamo asociado, obligando al banco a restituir las cantidades financiadas más los intereses.
Procedimiento judicial para reclamar la nulidad contrato multipropiedad
El proceso se inicia mediante demanda civil presentada ante el Juzgado de Primera Instancia del domicilio del consumidor.
El procedimiento se sustancia conforme a los arts. 249 y 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con tramitación ordinaria o verbal según la cuantía.
Sentencias favorables
Los tribunales españoles siguen dictando resoluciones favorables a los consumidores.
En 2025, varios juzgados han condenado a las empresas de multipropiedad a devolver importes superiores a 10.000 euros.
Estas decisiones reafirman el criterio del Tribunal Supremo sobre la nulidad absoluta de los contratos que vulneran las exigencias legales de transparencia y determinación.
Actuar antes de 2030: oportunidad para los afectados
Miles de afectados aún desconocen que pueden recuperar su dinero si actúan antes del 30 de abril de 2030.
Una vez transcurrido ese plazo, los contratos quedarán convalidados, y las acciones judiciales caducarán.
Para consultar con BBS Abogados, tf. +34 937605377, mail bbsabogados@bbsabogados.com