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¿Qué gastos de hipoteca se pueden reclamar?

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha dictado este 16 de julio la sentencia esperada sobre los gastos hipotecarios. Según la resolución, los gastos de hipoteca pagados en virtud de una cláusula abusiva deben ser devueltos al consumidor.

La decisión del Tribunal de Luxemburgo puede afectar hasta a 8 millones de hipotecas, entre las que aun están vigentes y las que se han cancelado en los últimos 5 años.

Gastos de Notaría, Gestoría, Registro de la Propiedad y Tasación.

El Tribunal de Luxemburgo ha sentenciado que los gastos de constitución de hipoteca deben restituirse en su totalidad, a no ser que una norma de derecho interno imponga dichos gastos al consumidor. Si analizamos nuestra legislación, llegamos a las siguientes conclusiones:

  • Gestoría: no existe ley que regule quien debe abonar dicho gasto. Por tanto, el banco debería restituirlo en su totalidad.
  • Registro: La norma octava del Anexo II del Real Decreto 1427/1989, impone que pague esta gasto la entidad bancaria prestamista. De este modo, el banco debería devolver este importe en su totalidad.
  • Notaría: la norma sexta del Anexo II del Real Decreto 1426/1989 prevé que satisfaga este gasto quien solicita los servicios del notario y, en su caso, los interesados según las normas sustantivas y fiscales. Este gasto es el más polémico, pues el Tribunal Supremo ya ha sentenciado que son interesados tanto el banco como el consumidor. Nosotros siempre hemos defendido que en este caso el interés es del banco y que por tanto es él quien lo debería abonar. No obstante, puede ser que solo se devuelva el 50% del importe.
  • Tasación: hasta 2019 no había ley que regulara quien debe abonar este gasto. Por tanto, según el criterio del TJUE, el banco debería devolver el total del importe. A mayor abundamiento, el interesado en este caso es el banco, ya que, para que se admita un procedimiento de ejecución hipotecaria, es requisito que conste el valor de tasación de la finca. 

Comisión de apertura

La sentencia del TJUE corrige drásticamente el criterio del Supremo, según el cual la comisión de apertura no está sujeta al control de contenido ni de transparencia, al considerarla parte del precio de la hipoteca. Por el contrario, ahora el TJUE prevé que el hecho de que la comisión de apertura esté incluida en el coste total del préstamo no implica que sea una prestación esencial de este.

En consecuencia, la comisión de apertura será nula si no se explicó de manera clara y comprensible y si no responde a un servicio efectivamente prestado por el banco. En este caso, el consumidor podrá reclamar y recuperar el dinero pagado en concepto de esta comisión.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

El TJUE obliga a los bancos a devolver los gastos hipotecarios, salvo que las disposiciones de Derecho Nacional aplicables impongan al consumidor el pago de la totalidad o una parte de esos gastos. En consecuencia, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) difícilmente podrá ser reclamado en las hipotecas anteriores a finales del año 2018. La explicación es que no fue hasta el 2018 que el gobierno obligó expresamente a la banca asumir el coste de este impuesto.

En particular, para las hipotecas suscritas antes del 9 de noviembre del 2018, es de aplicación el art. 8 del Real Decreto Legislativo
1/1993.
Este precepto establece que estará obligado al pago del Impuesto, en la constitución de préstamos de cualquier naturaleza, el prestatario.

Por contra, a las hipotecas contratadas con posterioridad a la mencionada fecha, se les aplica el Real Decreto-Ley 17/2018, el cual prevé que deberá abonar el impuesto el prestamista, es decir, la entidad bancaria.

¿Qué ha dicho el Supremo?

Hasta ahora, después de la sentencia del TJUE, solo se ha pronunciado sobre dos gastos:

  • Notaria: deberá abonarse al consumidor la mitad del importe.
  • Registro: debe devolverse al consumidor la totalidad del importe.

Así las cosas, habrá que esperar a que el alto tribunal resuelva sobre la comisión de apertura y los gastos de gestoría y tasación. Nosotros estamos convencidos de que deben ser satisfechos por el banco. No obstante, siempre estamos atentos a las resoluciones del Supremo.

Desde BBS Abogados, despacho de Barcelona especializado en Derecho Bancario y financiero, nos encargamos de reclamar los gastos de hipoteca y recuperar su dinero. En caso de cualquier duda, puede contactar con nosotros enviando un correo electrónico a bbsabogados@bbsabogados.com o llamando al 937605377.

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