Es habitual que antes de firmar la compraventa de un inmueble, el vendedor y el comprador firmen un contrato de arras. De esta manera, una duda muy frecuente de los clientes que acuden a nuestro despacho es, «si no me conceden la hipoteca, ¿pierdo las arras?»
Por este motivo, en el artículo de hoy nos centraremos en las consecuencias del incumplimiento del contrato de arras cuando la entidad bancaria no ha concedido la hipoteca a la parte compradora.
¿Qué son las Arras?
Las arras son una señal o cuantía económica que se entrega para garantizar el cumplimiento de un contrato.
Aunque el Código Civil no define qué son las arras, los tribunales sí lo han hecho. En concreto, El Tribunal Supremo en la Sentencia de 21 de marzo del 2012, declaró que «las arras son una garantía del cumplimiento de un contrato (o de un precontrato); son un medio de protección del cumplimiento de obligaciones derivadas del mismo».
Asimismo, existen tres tipos de arras:
- Arras penitenciales. Según el art. 1454 del Código Civil, son un medio por el cual las partes podrán rescindir el contrato perdiendo las arras (en el caso del comprador) o devolviéndolas duplicados (en el caso del vendedor). Para poder hacer referencia a estas arras, se exige que en el contrato se haga una referencia expresa e indicando sus consecuencias.
- Arras confirmatorias. Estas arras se entregan como un anticipo del precio total del contrato de compraventa. A su vez, si una parte no cumple se puede exigir el cumplimiento de la obligación o la resolución del contrato.
- Arras penales. Estas arras se entregan antes de la finalización del contrato, con la finalidad de que sirvan de indemnización por daños y prejuicios, en caso de incumplimiento.
Y si no me conceden la hipoteca, ¿pierdo las arras?
La respuesta a esta cuestión nos la da el Tribunal Supremo en la sentencia de 13 de julio de 2017. En concreto, el alto tribunal afirma que “la imposibilidad sobrevenida no culpable que hace imposible el cumplimiento por caso fortuito y libera al deudor en caso de pérdida sobrevenida de la cosa específica que debía entregar (art. 1182 CC) o en caso de imposibilidad objetiva de cumplir la obligación de hacer (art. 1184 CC), no es aplicable al deudor de dinero”.
Esto significa que la falta de obtención de un crédito no es un impedimento sobrevenido. En consecuencia, el comprador perderá las arras entregadas si no puede cumplir con la obligación de pagar la totalidad del precio.
No obstante, si en el contrato de arras se estipula de forma expresa la devolución de las arras en caso de denegación de la hipoteca, el comprador sí las podría recuperar.
Por ello, es muy importante que antes de firmar un contrato de arras se consulte a un abogado especialista. Éste le asesorará y hasta le puede redactar el contrato de arras para evitar la pérdida de arras por no concesión de la hipoteca.
Desde BBS Abogados, despacho con más de 30 años de experiencia, nos encargamos de asesorar a nuestros clientes y defender sus intereses en la firma de un contrato de arras. No dude en contactar con nosotros llamando al 93.760.53.77 o escribiendo a bbsabogados@bbsabogados.com
