Cuando uno quiere comprar una vivienda, existen dos contratos previos esenciales, que deben tomarse en consideración: el de reserva y el de arras. Por ello, es importante saber qué diferencia hay entre una paga y señal o reserva y un Contrato de Arras.
¿Qué es la reserva de la compra de una vivienda?
El “contrato de reserva”, suele utilizarse, como bien dice su nombre, para hacer la reserva de una vivienda, o bien en operaciones donde se encuentra en construcción. O incluso en los casos en los que aún ni siquiera se ha empezado a construir.
No existe ningún importe mínimo o máximo para abonar como reserva, sino que suele ser pactado entre las partes. Si bien, los usos y costumbres del mercado inmobiliario establecen que sea entre un 1 y un 5% del precio de la vivienda.
Una vez se realice la entrega, se restará del precio total de la vivienda dicho importe.
Requisitos que debe cumplir un contrato de Reserva.
Un documento de reserva de vivienda debe contener la siguiente información esencial:
- Identificación de las partes: parte vendedora y parte compradora.
- Identificación del inmueble, con todos sus datos registrales y de situación.
- Precio de venta.
- Certificado de cargas, conforme el inmueble se encuentra libre de cargas.
- Precio de la reserva.
- Forma de pago.
- Plazo de tiempo en que se hará entrega la vivienda.
Es también aconsejable establecer claramente cláusulas de rescisión. Es decir, establecer bien en qué casos se podrá romper este contrato, por ambas partes.
¿Qué diferencia hay con el contrato de Arras?
El contrato de arras está regulado por el Código Civil, en su Artículo 1454. Y en este caso, se establece un pacto por el cual:
- En caso de incumplimiento del comprador: perderá el importe de las arras entregadas.
- En caso de incumplimiento por parte del vendedor: se establece que deberá devolver el importe de las arras, multiplicado por DOS (X2).
Es una forma de asegurar la operación por ambas partes. Pero obviamente puede conllevar riesgos. Sobre todo en aquellos casos en que el comprador aún no tiene la hipoteca ligada con el banco, y depende de financiación para comprar la vivienda.
En Catalunya, desde el 1 de enero de 2018, se establece que el comprador podrá cancelar las arras sin perder el importe invertido, si demuestra que el banco NO le ha dado la hipoteca.
Es importante saber, que esto debe estar expresamente pactado en el contrato.
En caso que existan dudas sobre la interpretación de la cláusula, se interpretará siempre a favor del consumidor.
¿Qué diferencia hay entre una paga y señal o reserva y un Contrato de Arras?
Obviamente que en caso de incumplimiento, en el contrato de arras existe el riesgo de PENALIZACIÓN ante un incumplimiento de las partes.
Por otro lado, puede interesar a alguna parte, por ejemplo al comprador de una vivienda que se sabe está muy solicitada o hay varias ofertas al vendedor encima de la mesa, puede interesar en formalizar las arras, ya que las posibilidades de “salir” del contrato son nulas.
En cambio, si no se está seguro de que se podrá formalizar la compraventa, es mejor firmar solo un contrato de reserva, en el que en caso de incumplimiento, no existirá un perjuicio grave.
En cada caso, puede interesar formalizar uno u otro contrato.
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